У цьому розділі нашого сайта наведено інформацію щодо експертної оцінки земельних ділянок без урахування вартості будівель і споруд, розташованих на них.
Зміст статті:
Види грошової оцінки землі
Значна частина клієнтів, які звертаються до нас, не розуміє, який саме документ їм потрібен. “Нотаріус сказав замовити грошову оцінку землі”. При цьому часто не уточнюється, яка саме оцінка потрібна.
Грошова оцінка землі поділяється на два види:
- Нормативна грошова оцінка. Використовувається зокрема при оформленні спадщини та при дарування земельних ділянок. Нормативну оцінку у більшості випадків замовляють в державних органах і отримують разом із витягом з земельного кадастру. Нормативна оцінка – це досить умовні цифри, які зазвичай до ринкової вартості не мають жодного відношення. Зазвичай нормативна оцінка значно нижче за ринкову вартість. Звертаємо Вашу увагу на те, що ми не надаємо послуги із проведення нормативної грошової оцінки землі.
- Експертна грошова оцінка. Використовується при продажі земельних ділянок, при судових суперечках, а також у випадках дарування або спадкування, якщо нормативна оцінка по даному регіону відсутня. Експертна оцінка землі, як і експертна оцінка нерухомості, має на меті визначення ринкової вартості. Тобто тієї вартості, за яку ділянку можна продати, якщо підходити до питання грамотно та не бути обмеженим у часі.
Виходячи з цього, перед тим, як замовляти послугу, потрібно уточнити в нотаріуса яка саме оцінки потрібна: експертна чи нормативна.
Нащо оцінювати ділянки
Експертна грошова оцінка землі в Україні потрібна для великої кількості цілей. Ми ж розглянемо основні, найбільш поширені і витребувані серед фізичних осіб та бізнесу:
- Для суду. Досить поширеним явищем є розподіл майна через суд. Також дуже часто узаконюють право власності і оформлюють право на спадщину через суд. Інколи це може бути відшкодування компенсації за користування таким майном.
- Для банку. Фермерам дуже часто потрібні живі кошти, хоча це стосується і не тільки фермерських господарств. І для того, щоб отримати значну позику від банку, потрібно щось запропонувати під заставу. В такому випадку земельна ділянка буде досить ліквідним заставним майном, вартість якого визначає експерт.
- Для особистих потреб. Вам перейшла в спадок значна кількість активів, а ви не орієнтуєтесь в їхньої цінності? Тоді Вам потрібно визначити його ціну, щоб далі планувати що з ним вигідніше зробити: продавати чи, можливо, здавати в оренду.
- Для нотаріуса. Звіт оцінювача знадобиться також, коли Ви продаєте, купуєте чи оформлюєте право на спадщину на нерухомість. І це не забаганка нотаріуса чи оціночної компанії, а чітко встановлений порядок, що регламентується Законодавством України. Зверніть увагу, що такий звіт відрізняється від усіх інших, адже він реєструється в реєстрі ФДМУ. Перед тим, як замовляти таку послугу, уточніть в виконавця, чи є в нього доступ до такого реєстру і чи має він право здійснювати таку реєстрацію.
- Для державних установ.
- Для приватизації.
- Для укладення договору про оренду.
Скільки коштує експертна грошова оцінка землі
Вартість експертної оцінки залежить від наступних основних факторів:
- площа та цільове призначення ділянки;
- її місце розташування;
- мета, з якою проводиться оцінка.
Щодо мети оцінки. Згідно чинного законодавства оцінка завжди має мету, що вказується на сторінці із висновками про вартість. Наприклад, “визначення ринкової вартості для пред’явлення в суді” або “визначення оціночної вартості для цілей оподаткування”. При цьому така оцінка може використовуватися лише з метою, яка вказана. Тобто у першому прикладі – у суді, а в другому – у нотаріуса. В залежності від мети оцінки сама процедура її проведення може бути різною, тому і вартість оцінки для різних цілей – різна.
Орієнтовна вартість роботи та термін її виконання:
- оцінка для продажу (під забудову, садівництво, сільське господарство) – від 1500 грн, 1-2 доби.
- оцінка для дарування, спадкування (під забудову, садівництво, осг) – від 1500 грн, 1-2 доби.
- ділянка комерційного призначення або із нетиповими параметрами – від 2000 грн, 1-2 доби.
- виготовлення документів для пред’явлення у суді – від 2500 грн, 1-2 доби.
Вказані вартості є актуальною для типових об’єктів, що мають невелику площу. Ціна оцінки землі може змінюватися від таких показників: площа, місце розташування, цільове призначення, мета проведення оцінювання.
Якщо, наприклад, Вам потрібна оцінка землі для нотаріуса (тобто це може бути купівля-продаж чи дарування – «для цілей оподаткування»), ціна роботи найчастіше буде 1500 грн. за один об’єкт. Часто замовник має один Державний Акт, де міститься інформація щодо права власності на дві земельні ділянки: ОСГ і житлове будівництво. В такому випадку проводиться визначення оціночної вартості двох об’єктів нерухомості, які швидше за все мають різні кадастрові номера.
Що таке кадастровий номер? Це унікальний номер, що присвоєно певному об’єкту, який не повторюється і має дев’ятнадцять цифр розділених двокрапками. За таким номером можна легко перевірити достовірність всіх необхідних даних і знайти географічне розташування на мапі Україні. Для цього потрібно скористатися Публічною кадастровою картою України.
Які вихідні дані потрібні оцінювачу
Документи, які необхідні для проведення оцінки (нам треба надати лише звичайні копії, оригінали не потрібні):
- Право власності (державний акт, свідоцтво про право власності, договір продажу/дарування, рішення суду тощо).
- Податковий код власника землі (окрім спадкування).
- При оформленні спадщини потрібні будуть додаткові документи, найчастіше витяг з реєстру спадкових справ та заповіт за його наявності.
Для проведення експертної оцінки землі для пред’явлення в суді перелік необхідних документів може бути іншим.
Якщо документи відсутні або були втрачені? Що робити в такому випадку? Дуже часто бувають випадки, коли потрібно звернутися до суду із позовом, а документів на майно немає. В такому випадку Вам потрібно надати необхідну інформацію в усній формі. Детальніше уточнюйте в експертів. В результаті Вам нададуть «висновок про вартість землі», що буде мати юридичну силу в суді чи іншій організації, а також в посольстві, окрім нотаріальних оформлень.
Що впливає на формування ціни землі
Експертна грошова оцінка земельних ділянок враховує багато факторів і чинників, що дають змогу більш обґрунтовано і справедливо відобразити ринкову (оціночну) вартість. Що ж впливає на її формування? Про це більш детально:
- Цільове призначення. Город чи пай, ділянка із комерційним цільовим призначенням чи для ведення садівництва – це враховується при визначенні вартості. Найбільшу ціну мають землі «під комерцію» та під забудови, а найнижчу – паї (ведення товарного сільського господарство).
- Географічне розташування. Нерухомість, що розташована в курортній зоні або центрі мегаполіса – це завжди дорогий актив, що має високий попит серед покупців, у тому числі орендарів і інвесторів. Буковель, центр Львова чи Києва, прибережна смуга Одеси – місця із високими цінами на нерухомість будь якого типу. Інша ситуація із депресивними населеними пунктами в області – ціни постійно зменшуються, населення виїжджає, перспективи інвестицій відсутні. Місцерозташування – це один із головних факторів. Земля в центрі міста Києва, наприклад в Шевченківському районі, буде коштувати більше ніж в місті Бровари, навіть якщо її площа буде в рази більшою. Чим економічно привабливіше місце розташування майна, тим більшою буде його ринкова вартість. Цей закон діє для оцінки нерухомості всіх видів.
- Рельєф. Зрозуміло, що будувати житловий будинок чи комерційну будівлю краще за все на рівній поверхні. І ділянка із ухилом, що розташована в місті Києві, в приватному секторі Шевченківського району, може мати нижчу вартість за аналогічні об’єкти без ухилу поверхні. Але це не завжди актуально. Ось, наприклад, на фотографії ми бачимо Буковель, що розташований в горах Карпати, в Івано-Франківській області. Там фактор ухилу взагалі неважливий.
- Форма. Більшу цінність мають земельні угіддя правильної геометричної форми: квадрат чи прямокутник.
- Площа. Є дві сусідні ділянки, що мають аналогічні параметри, тільки різну площу: 10 і 25 соток. Та, що має 25 соток, буде мати більшу вартість – тут все зрозуміло.
- Інженерні комунікації. Наявність електроенергії, водопостачання, опалення та інших інженерних комунікацій, робить землю максимально цінною, особливо для будівництва та комерційної діяльності.
- Наявність під’їзду. Добре якщо під’їзд асфальтований – це позитивний чинник, який збільшує привабливість такого майна. Але якщо під’їзду до земельної ділянки немає взагалі ніякого, що тоді? Це досить важливо враховувати при розрахунках.
- Геометрична форма і рельєф. Чи схоче хтось будувати будинок на земельній ділянці у формі трикутника, який ще має схил під кутом 50 градусів? Оцінювач завжди враховує ці параметри.
Якщо коротко, то вартість земельної ділянки визначається, виходячи з того, за скільки пропонуються до продажу ділянки, найбільш схожі на оцінювану землю за основними крітеріями: місце розташування, цільове призначення, площа.
Який документ отримує замовник
Результатом проведення оцінки будь-якого майна є звіт про оцінку. Це книжка, структура якої визначена нормативними документами. Звіт містить у собі не тільки саму цифру вартості ділянки, але й обгрунтування, чому була отримана саме така вартість. До звіту також підшиваються копії документів, які надав замовник, та ліцензії оцінювача. Якщо оцінка виконується для нотаріуса, такий звіт реєструється у базі даних Фонду державного майна України. Звертаємо увагу, що факт проведення такої реєстрації підтверджується номером звіту, що вказується на титульній сторінці. Без цього номера нотаріус звіт не прийме.
Замовник оцінки землі отримує звіт про оцінку землі. Інколи цей документ ще називають оціночним актом (хоча це не правильно).
Звіт про експертну грошову оцінку землі – це щось на кшталт технічної документації. Містить титульну сторінку, висновки, теоретичну частину і розрахунки, підкріплений дозвільними документами і ліцензіями виконавця. Має обов’язково місити підписи експерта і печатку організації, що надавала такі послуги.
Якщо звіт буде використовуватися із метою укладення договору купівлі-продажу, то обов’язково має містити на титульній сторінці «номер» або «ідентифікатор». Це буде означати, що він зареєстрований і може бути використаний в цілях нотаріальних оформлень.
Цільове призначення землі
Не секрет, що земля – це державне багатство, а також невідновний ресурс, тому цінність її є дуже високою. А як виміряти цю цінність? Найкращий спосіб – це визначити її ринкову вартість в грошовому еквіваленті.
Земля буває різного типу. Кожна ділянка має своє цільове призначення. Отож ми розглянемо ці цільові призначення більш детально і прокоментуємо відмінності між ними.
Земельна ділянка для індивідуального житлового будівництва, а також для обслуговування господарських будівель і споруд. Така земля використовується для будівництва індивідуальних житлових будинків особистого використання. Тут не можна будувати АЗС, торговий центр чи розважальний комплекс. Проте дозволено займатись городництвом та садівництвом – це не забороняється Законодавством України.
Для ведення садівництва. Часто ще може використовуватися така назва «для колективного садівництва» або «для індивідуального садівництва». У Київській області існує безліч садових кооперативів, де знаходяться такі ділянки. На них дозволено будувати садовий будинок, а також вирощувати дерева, займатись городництвом. А чим садовий будинок відрізняється від звичайного індивідуально житлового будинку? Відмінність тільки в тому, що в садовому будинку не можна прописатися (зареєструвати місце проживання). Проте за бажанням можна відносно просто перевести статус садового будинку у житловий.
Для ведення особистого селянського господарства або ОСГ. Така земля зазвичай має добрі показники родючості і будувати на ній будівлі для проживання та комерції заборонено! Дозволяється зводити підсобні споруди, встановлювати огорожу і меліоративні системи. Таку землю активно використовують в фермерському господарстві – вирощують зернові, технічні, інші сільськогосподарські культури.
Для ведення товарного сільськогосподарського виробництва – пай. Дозволяється займатись сільським господарством. Основна відмінність між паєм і звичайним ОСГ у тому, що “товарка” знаходиться на межами населеного пункта, проте ОСГ може бути і звичайним городом біля садиби.
Для комерційного використання. Таке нерухоме майно зазвичай має найбільшу вартість серед інших земель. Це досить чітко видно по цінах в місті Києві і Київській області. Таке майно купують для будівництва різноманітних комерційних приміщень і будівель: автомобільні заправні станції, розважальні і торгові комплекси, адміністративні і офісні центри, а також багато іншого.
Є ще інші типи функціональних призначень землі в Україні, але ми навели вище найбільш поширені з них.
Важливі питання від наших клієнтів
- «Де ви берете інформацію? Невже з об’яв в Інтернет? Але ж там можна написати що завгодно!» Тут все просто. Ми працюємо так, як того вимагає від оцінювачів законодавство. У методиці з оцінки земельних ділянок вказано, що треба орієнтуватися на пропозиції з продажу. Але ж все рівно, більше нам орієнтуватися нема на що, оскільки доступу до цін реальних угод нема ні у кого. Так, дійсно, можна написати що завгодно. Проте є ряд правил щодо того, які об’яви можна використовувати, а які – ні.
- «У нас там продають по різному: хтось дуже дорого, а хтось дешевше. Яку пропозицію Ви будете використовувати?» Якщо є дві об’яви про продаж майже однакових земельних ділянок тільки з різною ціною, оцінювач орієнтується на меншу ціну. Це пов’язано з тим, що ніхто не буде переплачувати за дорогу землю, якщо поряд продається така ж сама, тільки дешевша.
- «Ви просто збираєте об’яви про продаж та виводите з них середнє значення?» Ні. Нажаль процедура дещо складніша. Кожна об’ява аналізується, шукаються відмінності від оцінюваної ділянки, після чого всі ці відмінності враховуються в оцінці. Крім того, використовується так звана поправка на торг, яка показує різницю між вартістю пропозиції та ціною фактичного продажу.
- «Мені нотаріус сказав, що мені потрібен витяг з нормативної оцінки. Ви проводите оцінку землі?» Ми проводимо експертну грошову оцінку землі – визначаємо її ринкову вартість! Нормативна та експертна оцінка – це зовсім різні роботи.
- «Який термін дії такої роботи?» Документ має термін дії 6 місяців.
- «Чи можна оцінити дві ділянки одним звітом, якщо вони знаходяться поруч і належать одному власнику?» Кожна земельна ділянка, яка має свій окремий кадастровий номер – це окрема робота, яка оформляється окремими звітом. Вартість послуги визначається, як за дві роботи.
- Ваша компанія розташована в Києві. А чи можете Ви оцінити землю в Київській області? Так, ми можемо оцінити землю в Київській області, а також у всіх районах Києва. Також є можливість замовити документи та отримати їх кур’єрською доставкою в максимально стислі строки.
- «Чи можна у Вас замовити довідку «про відсутність будівель на ділянці»?» Ні, ми не видаємо таких довідок – не маємо відповідних повноважень.
Ми будемо раді відповісти на Ваші запитання, будь ласка, телефонуйте! Експертна грошова оцінки землі – це до нас! 🙂