Хто такий оцінювач?
Головним завданням оцінювача є визначення реальної ринкової вартості якогось виду майна: рухового, нерухомого, долей бізнесу та акцій, оцінка земельних діляноток, нематеріальних активів та майнових прав.
Серед оцінювачів є фахівці за окремими напрямами. Наприклад, спеціалісти з оцінки нерухомості визначають вартість квартир, житлових будинків, земельних ділянок, гаражів і нежитлових приміщень. Інші оцінювачі спеціалізуються на рухомому майні, зокрема проводять оцінку автомобілів, спеціальної техніки та інших транспортних засобів.
Послуги оцінювача обов’язково знадобляться для укладення договору купівлі-продажу, відокремлення долі у бізнесі, оформлення прав на власність, в тому числі і інтелектуальну, при будь-яких операціях із цінними паперами, при визначенні розміру компенсації завданого збитку тощо.
Різниця між оцінювачем нерухомості на експертом
Багато з клієнтів не знають або не повністю розуміють різницю між оцінкою та експертизою, тому не можуть визначитися з тим, який саме документ їх потрібен: оцінка чи експертиза, та, відповідно, до кого звертатися: до оцінювача або до експерта.
З приводу цього варто окремо розглянути функції і задачі обох вище вказаних фахівців. Давайте розбиратися по пунктах:
- Експертна оцінка (її ще називають незалежною оцінкою або оцінкою майна) – виконується для встановлення реальної (ринкової вартості) майна. Оціночний процес регулює Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність”. Контроль на діяльністю фахівців з оцінки здійснює Фонд державного майна України.
- Оцінювач – фахівець, який має кваліфікаційне свідоцтво оцінювача майна та проводить оцінку, тобто визначення вартості.
- Судова експертиза – процес, який спрямований на різнобічне дослідження майна. У ході проведення експертизи може бути визначена не тільки вартість, але й стан майна, можливість його подальшого використання тощо. Експертизи проводять згідно із нормами Закону України “Про судову експертизу ”. Контроль над діяльністю судових експертів здійснює Міністерство Юстиції України.
- Судовий експерт – фахівець, який має дозвільні документи, що підтверджують його право на проведення експертиз відповідних напрямків. Не всі знають, що судові експерти можуть надавати послуги не тільки у рамках проведення судового процесу. У разі необхідності судова експертиза проводиться за запитом зацікавлених осіб. У цьому випадку документ називається не “експертиза”, а “дослідження експерта”, але його суть від цього не змінюється.
Перелік документів, які підтверджують право на проведення оцінки
У відповідності із нормами законодавства звіт про оцінку має бути підтверджений чотирма документами: три з них належать оцінювачу, а четвертий – оціночній компанії.
- Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача. Його видають фахівцю після успішної здачі кваліфікаційного іспиту. Даний документ надається один раз на увесь час діяльності, тому по даті його видачі можна дізнатися про загальний професійний стаж оцінювача, його досвід. Не дивлячись на те, що свідоцтво є безстроковим, його необхідно підтверджувати шляхом проходження курсів підвищення кваліфікації оцінювачів раз на два роки. Якщо оцінювач більше двох років не проходив підвищення кваліфікації, його кваліфікаційне свідоцтво втрачає свою юридичну силу.
- Свідоцтво про підвищення кваліфікації оцінювача. Документ видається кожні два роки після проходження оцінювачем курсів з підвищення кваліфікації.
- Свідоцтво щодо внесення інформації щодо фахівця в реєстр, сформований ФДМУ. Це свідоцтво видається безстроково, однак за необхідністю може знадобиться його оновлення, наприклад, якщо оцінювач нерухомості отримав право проводити оцінку обладнання. Реєстри оціночних фірм та фахівців-оцінювачів перебуваю у відкритому доступі в Інтернет. Будь-який відвідувач сайту Фонду державного майна України може перевірити справжність та актуальність дозвільних документів на проведення оцінки.
- Сертифікат суб’єкта оціночної діяльності. Під суб’єктом оціночної діяльності мається на увазі оціночна компанія. Якщо в штаті фірми працюють фахівці з оцінки, документ видається на три роки.
Методи визначення вартості.
Усі підходи, методи та процедури, які використовуються фахівцями в оціночної діяльності, розроблені міжнародними та національними організаціями.
Існує всього три підходи до оцінки вартості будь-якого майна:
- Дохідний підхід. Об’єднує методи оцінки вартості об’єкту, основані на визначенні розміру прогнозованих доходів від експлуатації об’єкта оцінки. Прикладом таких доходів може бути орендна плата при передачі нерухомості у оренду.
- Витратний підхід базується на визначення об’єму витрат, які необхідні для створення з нуля об’єкту, що є аналогічним до об’єкту оцінки. Наприклад, для визначення вартості нерухомості складається кошторис на її будівництво. При цьому враховується наявний накопичений знос: як фізичний так і моральне старіння. Витратами на відтворення об’єкту є кошти, необхідні для відтворення ідентичного об’єкта із використанням технологій і матеріалів, що використовувались при створенні об’єкта оцінки. Витратами на заміщення вважається об’єм коштів, необхідних для створення аналогічного об’єкта (тобто не ідентичної копії) із використанням сучасних на дату оцінки матеріалів та технологій.
- Порівняльний підхід представляє собою сукупність методик визначення вартості, які основані на порівняння об’єкту оцінки із аналогічними об’єктами, відносно яких є інформація щодо ринкових цін. Аналогічним до оцінюваного об’єктом вважається об’єкт, схожий за основними економічними, матеріальними, економічними, технічними та іншими характеристиками, які впливають на його вартість.