Оцінка гаража

Вартість роботи з оцінки гаражів, як і із оцінки нерухомості будь якого іншого типу залежить від двох факторів:

• Мета з якою проводиться визначення вартості гаража. Найбільш розповсюдженими цілями оцінки є оцінка для нотаріуса при продажу або дарування нерухомості, пред’явлення в суді, для розподілу майна або оформлення прав щодо нього.
• Місцерозташування гаража. Окрім територіального розташування відіграє роль також те, чи входить гараж до складу кооперативу або він є окремо розташованим, наприклад, на подвір’ї житлового будинку.

Скільки вартує оцінка гаражу і які для цього потрібні документи

Виходячи з вище наведених факторів, вартість нашої роботи становить:

• Бокс в гаражному кооперативі або підземний паркінг оцінюється для продажу, дарування або оформлення спадщини – 1500 грн.
• Окремо розташований гараж поза межами ГБК – індивідуально.
• Оцінка гаражу для пред’явлення у суді (зокрема при розділі майна) – від 2500 грн.

Для проведення оцінки гаража, паркінга, машиномісця необхідні такі документи:

1. Правовстановлюючий документ (право власності) – це може бути договір купівлі-продажу, міни або дарування, свідоцтво про право власності або про право на спадщину, рішення суду тощо.
2. Технічний паспорт БТІ.
3. Ідентифікаційний код власника (паспорт не потрібен).

Чому вартість оцінки окремо розташованого гаража суттєво вище за вартість оцінки боксу у ГБК

Як відомо, оцінка нерухомості всіх типів проводиться із використанням порівняльного підходу. У рамках цього підходу оцінювач аналізує ціни пропозицій на подібне майно та, виходячи з цієї інформації, робить висновок щодо вартості об’єкту оцінки.

Зрозуміло, що із пошуком інформації щодо продажів гаражів у гаражно-будівельних кооперативах Києва проблем немає. Якщо казати спрощено, можна подивитись за яку ціну пропонуються до продажу схожі бокси в тому ж або у сусідньому кооперативі, внести необхідні корективи на характеристики нерухомості (див. нижче) і на можливий торг при продажі, і таким чином визначити ринкову вартість. Зовсім інша ситуація із об’єктом, що розташований поза межами ГБК. Пропозицій щодо продажу таких будівель на ринку у більшості випадків недостатньо, тому для визначення вартості потрібно проаналізувати значно більший масив даних, шукати подібні об’єкти у віддалених районах міста Києва або використовувати для розрахунку вартості інші підходи: доходний або витратний.

Дохідний підхід при проведенні оцінки нерухомості базується на тому, що оцінка майна визначається за тим розміром доходу, який воно приносить своєму власнику. Для розрахунку ринкової вартості окремо розташованого боксу нам необхідно зібрати інформацію щодо орендних ставок на подібне майно. Зрозуміло, що тут ми натрапляємо на ті ж самі проблеми, що й при пошуку цін на продаж аналогічної нерухомості. Їх або недостатньо або немає взагалі. Залишається тільки один варіант – визначення ринкової вартості з використанням витратного підходу.

Передумовою використання витратного підходу є те, що вартість нерухомого майна дорівнює вартості його будівництва за вирахуванням всіх видів зносу плюс вартість земельної ділянки,на якій розташовано об’єкт нерухомості. Треба зауважити, що при такому розрахунку враховують усі три види зносу: фізичний (стан споруди), функціональний (потреба на ринку гаражів із саме такими, як у нас, характеристиками), зовнішній (пов’язаний із впливом зовнішніх факторів, наприклад, якщо гараж розташований у зоні проведення АТО, то його будуй-не будуй, а продати за адекватну вартість все рівно навряд чи вийде).

Окремою проблемою для оцінювачів є визначення вартості земельної ділянки, на якій розташована нерухомість. Підбиваючи підсумки ціноутворення, треба ще раз зазначити, що робота з оцінки окремо розташованих будівель (зокрема й гаражів) є суттєво складнішою за визначення вартості боксу у ГБК, тому й вартість такої роботи вища.

Від чого залежить ринкова вартість гаража

Як і у випадку з ринковою вартістю буді-якої нерухомості, основним фактором, безумовно, є місце розташування гаражу. Однак, на відміну від оцінки вартості квартир, що дорожчають по мірі наближення до центру і до станцій метрополітену, цінність розташування ГБК має свої особливості. Можна сформулювати це наступним чином: місця для стоянки автомобілів мають найбільшу цінність там, де відчувається їх найбільший дефіцит, тобто там, де квартир багато, а кооперативів та стоянок замало.

Окрім місця розташування на вартість гаражних боксів впливають конструктивні фактори і архітектурно-планувальні рішення (якщо, звісно, цей термін можна застосувати до гаражів 🙂 ):

• матеріал стін та перекриттів – капітальний бокс цінується вище за металевий;
• загальна площа – як правило, чим вона більша, тим дешевше один квадратний метр нерухомості;
• наявність додаткових приміщень: підвал, оглядова яма, другий поверх;
• стан конструктивних елементів та внутрішнього оздоблення приміщень, комплектація стелажами тощо.

Якщо у Вас виникли додаткові питання з оцінки гаражів, паркінгів, машиномісць і будь-якої іншої нерухомості, ми із задоволенням на них відповімо по телефону або електронною поштою.

Найбільш поширені питання щодо оцінки гаражів і паркінгів

«Мій гараж має два поверхи та підвал, але реально ми використовуємо тільки площу першого поверху. Чи могли б Ви оцінити мій гараж із урахуванням тільки площі першого поверху?» При визначення вартості, оцінювач майна орієнтується на реальні документи, які мають чітко вказані параметри об’єкти нерухомості, а також загальну площу, яку ми використовуємо при розрахунках. І коли загальна площа гаража 100м², то порахувати його частину площею 25м², а в звіті вказати, що це вартість всього гаража ми не можемо!

«Мій гараж знаходиться в поганому стані: дах протікає, підвал затоплений, штукатурка відпадає. Це вплине на оцінку?» Експертна оцінка гаража враховує його фізичний стан, а також рівень внутрішнього оздоблення: ремонт, утеплення та інше.

«Вам потрібно знати ціль оцінки гаража? Це Вас не стосується – це конфіденційна інформація!». Ви помиляєтесь, коли так думаєте. Від мети оцінки гаража, залежить складність роботи та багато інших факторів. Мета також зазначається в звіті. Більш детально про ціль оцінки читайте у статті наших колег.

«Я продаю гараж за 50 000 грн., в Ви оцінили його в 150 000 грн. Так не може бути!» Ми не орієнтуємось на ціну, за яку ви продаєте майно. Ми визначаємо його ринкову вартість! При розрахунках ми використовуємо методологію та підходи, які затверджені законодавством та стандартами оцінки. Ви можете своє нерухоме майно продати навіть за одну копійку – ми не зобов’язуємось оцінювати Ваш гараж теж в цю ціну!