Що таке класифікація нерухомості? Офіси та офісні центри

Достатньо широке коло людей хоча б один раз в житті стикаються із питанням оренди нерухомості. Більшість з них при цьому мають справу з орендою квартир в якості тимчасового помешкання. Однак іноді виникає необхідність у пошуку офісу або іншої нежилої нерухомості для проведення підприємницької діяльності. У цій статті мова піде про класифікацію комерційної нерухомості, а саме офісів та офісних центрів, а також про те, як ця класифікація може допомогти потенційному орендатору оцінити нерухомість з точки зору корисності та придатності для розташування конкретного бізнесу.

Достатньо часто в об’явах щодо оренди нерухомості можна зустріти фразу а-ля «офіс у житловому фонді класу А». Прочитавши цей набір слів можна образу зробити висновок, що або орендодавець чи продавець зовсім не володіє питанням (як це нажаль доволі часто буває із ріелторами), або умисно намагається ввести у оману потенційного покупця або орендатора нерухомості.

Історія питання.

У середині 2000х років учасники ринку домовились класифікувати офісні центри в Києві згідно із загальновизнаним міжнародним підходом до цього питання з урахування ряду специфічних особливостей київської нерухомості. При цьому було запропоновано розподіл на п’ять класів:

Професійні приміщення – класи А, В, С.
Альтернативний варіант – класи D и E.

Давайте розглянемо, згідно з якими критеріями відбувається оцінка нерухомості для визначення її класності.

Клас А – тільки найкраща нерухомість.

Клас А – це нові сучасні офісні будівлі, побудовані із використання сучасних технологій. Такі центри комплектуються сучасним обладнанням та системами комунікацій. Нерухомість класу А розташована у центрі Києва, має відмінну логістичну досяжність, достатня кількість місць для паркування. Існує 20 стандартних характеристик для оцінки якості офісної нерухомості. Для того, аби будівлю можна було б віднести до класу А, вона повинна відповідати не менш, ніж 16 з цих критеріїв:

Оздоблення із використанням матеріалів високої якості.
Функціонуюча система професійного керування офісним центром.
Зручна логістична досяжність.
Централізовані системи вентиляції та кондиціонування.
Інженерні комунікації розташовані понад підвісною стелею.
Корисна висота приміщень не менше за 2,7 м.
Вільне планування Open Space.
Інженерні комунікації розташовані під фальш-підлогою.
Достатня кількість сонячного світла в офісах завдяки правильно спроектованим розмірам та розташуванню вікон.
Достатня кількість та об’єм ліфтів.
Високоякісне оздоблення місць загального користування.
Наявність підземного паркінгу.
Достатня кількість місць для паркування (зазвичай розраховується як 1 машиномісце на 100 кв.м. корисної площі нерухомості).
Коефіцієнт корисного використання площ: площа технічних приміщень та приміщень загального користування не повинна перевищувати 12% від загальної площі офісної будівлі.
Доступність усіх сучасних телекомунікаційних сервісів.
Система резервного електропостачання на всю будівлю.
Міжповерхові перекриття повинні витримувати навантаження не менше за 400 на 1 кв.м.
Фактор безпеки – системи контролю доступу, відеоспостереження тощо.
Наявність у будівлі достатньої кількості торгівельниз приміщень: буфет, столова, кафе тощо.
Достатня кількість світла в приміщеннях за завдяки максимальної відстані від вікна до найвіддаленішої стіни, що не перевищує 20 м.

Клас B – розумний компроміс.

Офісні комплекси класу В не обов’язково мають бути розташовані у новозбудованих будівлях, проте можуть бути представлені у нерухомості, в якій було проведено реконструкцію. Також офісні будівлі класу В не обов’язково мають бути розташовані у самому центрі Києва (але й не у периферійні зоні міста). Зазвичай така нерухомість має практично усі основні характеристики та переваги класу А, однак є менш престижною та, відповідно, менш коштовною.

На ринку нерухомості Києва, особливо у кризові роки, можна побачити тенденцію щодо використання великими компаніями офісів класу А лише для виконання представницької функції. При цьому основна кількість співробітників (бек-офіс) розташовують у бізнес-центрах класу В. Іншими словами, офісна нерухомість класу В – це дуже якісні професійні офіси, які лише за декількома зазвичай несуттєвими критеріями «не дотягують» до класу А.

Клас С – економічна нерухомість.

У якості прикладу офісної нерухомості класу С у Києві можна навести якісно реконструйовані радянські НДІ або інші адміністративні будинки того ж періоду побудови. Після реконструкції такій нерухомості притаманні наступні характеристики::

Оздоблювальні роботи та матеріали середнього рівня.
Коридорна система, неможливість реалізувати вільне планування Open Space.
Відносно низькій процент співвідношення корисної площі до загальної площі будівлі.
Підземний паркінг відсутній, розмір майданчику для паркування не достатній.
Системи вентиляції та кондиціонування або примітивні, або відсутні зовсім.
Всі функції охорони виконують вахтери.

Класи D и E – альтернативна нерухомість.

Зазвичай клас D – це адміністративні будинки періоду побудови кінця ХХ сторіччя, про які йшла мова вище (клас С), але без проведення реконструкції.

До класу Е відносять офіси, які розташовані у житлових будинках, в тому числі в квартирах, які переведено у нежитловий фонд, або в підвальних приміщеннях.

Зрозуміло, що останні два класи – це найдешевша нерухомість, особливо це стосується класу Е. Однак, оцінка нерухомості таких класів показує, що попит на неї все ще лишається на достатньо високому рівні.