Оцінка вартості нерухомості


    (O44) 233-O9-O3,  (O96) 445-O2-8O,  (O63) 233-О9-О3  ocinka@realexpert.ua 

По-русски  Українською
 

ОЦІНКА КИЇВ

РЕКОМЕНДОВАНІ СТАТТІ:
ГОЛОВНА
Експертна оцінка: всі судді десять балів!
Оцінка для пред’явлення в суді
Оціночна компанія
Рецензія, рецензент — що це таке?
Незалежна оцінка
ОЦІНКА МАЙНА КИЇВ
Навіщо потрібна оцінка майна
Оцінювач

Оцінка вартості нерухомості

Для того, щоб мати уявлення про методи оцінки нерухомості та розуміти механізми формування вартості нерухомого майна, спробуємо коротко описати економічну і методологічну суть цих підходів.

Зв’язок між витратами на створення об’єкта і його ринковою вартістю (витратний підхід).

Вартість об’єкта нерухомості може бути оцінена на підставі підсумовування витрат на його створення. Такий підхід до оцінки називається витратним.

Основний принцип, що лежить в основі цього підходу, полягає в наступному. Передбачається, що потенційний покупець об’єкта не заплатить за нього більше, ніж величина витрат на створення ідентичного об’єкта нерухомості. З урахуванням існуючого зносу і розумною прибутку інвестора за інвестування коштів у створення об’єкта. Тобто, потрібно правильно розрахувати всі витрати, відняти наявний в об’єкта знос і додати розумний прибуток на інвестовані кошти. І не забути nfrj; про визначену вартість землі. В результаті вийде ринкова вартість об’єкта, розрахована з точки зору витратного підходу.

Розглянемо докладніше практичне застосування цього підходу на прикладі оцінки заміського будинку.

Спочатку необхідно визначити вартість земельної ділянки як не забудованого. Це можна зробити, порівнявши вартість пропозицій на продаж однієї сотки земельних ділянок з порівнянними споживчими властивостями. Зокрема: місце розташування, наявність доріг і комунікацій, близькість лісових і водних об’єктів тощо.

Потім треба визначити величину витрат на будівництво нового будинку, який буде ідентичним до нашого об’єкта. Це зробити досить легко, якщо скористатися спеціалізованими довідниками укрупнених показників вартості будівництва.

Далі з вартості будівництва нового будинку потрібно відняти величину фізичного зносу оцінюваної будівлі. Як правило, знос визначається у відносних величинах (відсотках). Наприклад, якщо знос оцінюваного будинку визначено в 20%, то отриману величину витрат на будівництво нового будинку потрібно зменшити також на 20%.

На заключному етапі оцінки, ми складаємо вартість земельної ділянки та вартість будівництва ідентичного об’єкта за вирахуванням зносу. Потім збільшуємо отриману суму на величину прибутку інвестора. Середній розмір прибутку інвестора можна взяти на рівні 20-30%. Отримана в результаті величина і буде ринковою вартістю оцінюваного об’єкта, розрахованої із застосуванням витратного підходу.

Таким чином, застосування витратного підходу до оцінки нерухомості коротко можна висловити наступною формулою:
V = Va * (100+I) * (100-WT) /10000 + Vl , де

  • V – ринкова вартість оцінюваного об’єкта;
  • Va — сума витрат на будівництво нового аналога;
  • I-величина розумного прибутку Інвестора в %;
  • WT – величина зносу оцінюваного об’єкта в %;
  • Vl-вартість земельної ділянки як незабудованої.

Цей підхід можна використовувати самостійно при оцінці простих об’єктів, для яких відомі орієнтовні затрати на будівництво, або їх легко підрахувати. До таких об’єктів можна віднести, наприклад, заміські котеджі або дачі.

При застосуванні цього підходу необхідно звернути увагу на те, що прибуток інвестора може змінюватися в залежності від тенденцій на ринку. Використаний в описаному прикладі рівень прибутку інвестора в 20-30% відповідає прибутковості інвестування на стабільному ринку. Однак при зростанні цін прибуток інвестора, як правило, збільшується. Проте на падаючому ринку вона може істотно зменшуватися. І навіть можливі ситуації, коли ринкова вартість об’єкта буде нижче витрат на його створення.

Доходи від експлуатації та ринкова вартість (дохідний підхід).

Оцінка вартості об’єкта нерухомості можлива також на підставі доходів від його експлуатації, такий підхід до визначення вартості називається дохідним.

Застосування дохідного підходу ґрунтується на припущенні, що власник не продасть свій об’єкт дешевше, ніж поточна вартість доходів, які він може отримати від його експлуатації. З іншого боку, потенційний покупець не купить об’єкт нерухомості дорожче, ніж коштує майбутній дохід від експлуатації цього об’єкта. Передбачається, що ринкова ціна об’єкта (ціна, яка в підсумку влаштує і покупця, і продавця) встановиться приблизно на рівні вартості доходів, які цей об’єкт може принести в майбутньому.

Дохідний підхід включає в себе кілька методів, ми розглянемо для прикладу лише один з них — метод капіталізації прибутку. Цей метод найбільш простий у застосуванні і з його допомогою можна відносно легко розрахувати ринкову вартість нежитлового приміщення.

Весь розрахунок вартості об’єкта методом капіталізації прибутку складається з трьох етапів:

  1. Розрахунок чистого річного операційного доходу.
  2. Розрахунок ставки капіталізації.
  3. Розрахунок величини вартості об’єкта за формулою:
    V=NOI / R,
    де: V – вартість об’єкта;
    NOI – величина чистого річного операційного доходу;
    R – ставка капіталізації.

Чистий річний операційний дохід можна визначити як різницю між річною орендною платою та витратами за змістом об’єкта. До витрат, на прикладі оцінки квартири, можна віднести витрати на ремонт, страхування, податок на майно, а також втрати від неповного використання. (Можливо будуть перерви надходження орендної плати при зміні орендарів).

Ставка капіталізації — це коефіцієнт, за допомогою якого чистий дохід переводиться у величину ринкової вартості об’єкта нерухомості. Найпростіший спосіб визначити ставку капіталізації – це скласти три компоненти:

  1. Безризикова ставка — величина річної прибутковості при розміщенні капіталу в умовно найнадійніший актив. Наприклад депозит у державному банку.
  2. Надбавка за ризик вкладення в нерухомість — компенсація інвестора за ризикованість вкладень (може становити 3-7%).
  3. Ставка повернення капіталу може бути визначена як 100/RL, де RL — термін економічного життя об’єкта в роках. Наприклад, для квартир у сучасних будинках типу «моноліт-цегла» ставка повернення капіталу складе приблизно 1-1,5%, для квартир в панельних будинках споруди 1970-1980 рр. — 4-5%.

Визначивши чисельні значення всіх трьох компонент, і склавши їх разом, ми отримаємо величину ставки капіталізації (R).

Тепер залишається тільки розділити чистий річний операційний дохід від експлуатації об’єкта нерухомості (NOI) на величину ставки капіталізації. Ми отримаємо ринкову вартість оцінюваного об’єкта.

Отже, ми показали в загальних рисах, як застосовується дохідний підхід зокрема при оцінці нерухомості в Києві. Зауважимо, що описаний метод капіталізації прибутку є далеко не єдиним методом в дохідному підході, але він найбільш простий у застосуванні. Та може використовуватися для самостійної оцінки нежилої (комерційної) нерухомості.

Ціни відкритого ринку (порівняльний підхід).

Найбільш універсальним методологічним підходом до оцінки вартості нерухомості є порівняльний (ринковий) підхід.

Цей підхід спирається на порівняння оцінюваного об’єкта з іншими, аналогічними об’єктами, які продаються на відкритому ринку. Тобто ціни пропозицій на які відомі. В цьому випадку сам ринок визначає вартість об’єкта або умовної одиниці, в якій вимірюється об’єкт (наприклад, 1 кв. м).

<[>Найголовніше в застосуванні порівняльного підходу — це достовірність і актуальність використовуваної інформації про аналоги. Для вибору об’єктів порівняння слід використовувати тільки перевірені джерела. Як правило, це пропозиції на продаж від відомих на ринку ріелтрських компаній. Де вказано точну адресу об’єкта, наведені докладні характеристики та фотографії, за якими можна судити про ступінь відповідності даного аналога до оцінюваного об’єкту. Інформації від великих компаній, зайнятих у сфері торгівлі нерухомістю, можна довіряти в більшій мірі, ніж маловідомим агентствам і приватним оголошенням в пресі або Інтернеті, серед яких багато недобросовісних або недійсних на дату оцінки пропозицій. Щоб відсіяти такі недостовірні пропозиції, інформацію про аналоги, яку планується використовувати в оцінці майна, бажано перевірити на достовірність через телефонне інтерв’ю з представником продавця.

В більшості випадків для оцінки вартості нерухомості використовуються ціни пропозицій про продаж, а не фактично здійснених реальних угод. Тому після підбору аналогів слід визначити поправку на вторговування, тобто розмір поступки, яку продавець готовий надати покупцеві в процесі торгу.

Середня поправка на вторговування може істотно змінюватися разом з кон’юнктурою ринку. На стабільному ринку вона становить 3-5 %, а при сильному падінні цін під час кризи може перевищувати 10-15%. Точне визначення величини цієї поправки може виявитися досить важкою справою, тому для самостійної оцінки ми пропонуємо в якості орієнтира скористатися орієнтиром у 5-10%.

Ще одна трудність при застосуванні порівняльного підходу полягає в наступному. Об’єкти-аналоги, як би добре вони не були підібрані, по ряду параметрів завжди будуть відрізнятися від об’єкта оцінки. Для подолання цього оцінювачі використовують систему коригувань, за допомогою якої враховуються відмінності між нашою нерухомістю та об’єктами порівняння.

Суть набору коригувань полягає в наступному. Для нашого нерухомого майна виділяють основні параметри, що впливають на його вартість. Наприклад, для квартири це будуть площа, район, тип будинку, віддаленість від метро, поверх тощо. Якщо вибраний аналог перевершує в чомусь оцінюваний, то його ціна повинна бути зменшена на величину вкладу цієї переваги. І навпаки, якщо аналог поступається нашій нерухомості, його ціна повинна бути збільшена.

Величини коригувань визначаються або на підставі думок експертів, або з допомогою статистичних моделей. Але в будь-якому випадку сумарна коригування, тобто сума коригувань за всіма параметрами, не повинна перевищувати величини 15-20%. Якщо коригування виходить більш 20%, то слід визнати, що даний аналог не підходить для порівняння з об’єктом оцінки і краще його замінити на інший.

Після коригування вартості аналогів можна розрахувати середню (по всім об’єктам) вартість 1 кв. м. (Або іншої умовної одиниці виміру об’єкта) Потім, помноживши вартість 1 кв. м. на загальну площу приміщення, обчислити ринкову вартість об’єкта нерухомості. Ця величина і буде результатом оцінки, отриманим при застосуванні порівняльного підходу.

Підсумкова вартість.

На практиці оцінювач нерухомості по можливості застосовує всі вище вказані підходи. Як це вимагає законодавство. Але результати, отримані за допомогою різних підходів, завжди відрізняються один від одного.

Для розрахунку підсумкової величини вартості проводять математичне зважування результатів, отриманих із застосуванням різних оціночних підходів. Зважування — це процедура розрахунку підсумкової вартості, що враховує достовірність і повноту інформації, використаної при застосуванні того чи іншого підходу. А також відповідність суті кожного з використаних підходів цілям і завданням оцінки вартості нерухомого майна.

Найпростішим способом зважування є обчислення середньої величини між одержаними результатами, тобто зважування з рівними ваговими коефіцієнтами. Але якщо застосовувати різні вагові коефіцієнти для різних підходів, то необхідно обґрунтувати, чому той чи інший підхід має більшу або меншу вагу та, відповідно, вплив на кінцевий результат.

Застосування різних методологічних підходів дозволяє оцінювачу бути більш об’єктивним, оскільки дослідження об’єкта з різних позицій дозволяє врахувати всі чинники і обставини, що впливають на ринкову вартість нерухомості.

 
 
    (O44) 233-O9-O3,  (O96) 445-O2-8O,  (O63) 233-О9-О3  ocinka@realexpert.ua