Житлова нерухомість є найбільш поширеною і популярною серед громадян. Попит постійно зростає, а оціночна вартість квартири постійно змінюється – це і економічний вплив, і політичний.
Найбільше купують і продають в Україні саме квартир. Така статистика буде актуальною і для більшої кількості цивілізованих країн світу. Великі міста приваблюють людей своєю архітектурою, високим рівнем життя. А от проживати в мегаполісах зручно саме в квартирах: це і наявність підземного паркінгу, і менші витрати на догляд за прибудинковою територією (догляд за територією приватного будинку буде значно дорожчим), а також багато інших переваг.
Враховуючи вище сказане, ми вирішили пояснити, як відбувається формування ринкової вартості квартир в Україні, а також як визначається оціночна вартість нерухомості такого типу.
Порівнюємо з іншими квартирами
Визначається оціночна вартість квартири порівняльним підходом. Нам потрібно знайти максимально подібні по всім параметрам (площа, адреса, стан) пропозиції продажу із нашим об’єктом оцінки. Всі об’єкти порівняння мають бути максимально наближеними до оцінюваного майна.
Кількість об’єктів, що підбираються, має бути від 3 до 5-ти. Цього буде достатньо, щоб визначити середньоринкову вартість одного квадратного метру житлової нерухомості. При розрахунках оцінювач квартир використовує різноманітні поправки. Такі коригування використовуються лише в тому випадку, якщо аналоги мають відмінності від оцінюваного об’єкту.
Ринкова вартість квартири у 95% всі випадків, визначається саме ринковим підходом. Він є найбільш правильно обґрунтованим і достовірним, відображає всю загальну картину цінової політику на ринку житлової нерухомості в Україні.
Що в порівняльному підході важливо враховувати? Потрібно підібрати такі аналоги, що будуть мати мінімальну кількість коригуючи поправок або коригувань на різні фактори. Що це означає? Це значить, що об’єкти порівняння, які ми використовуємо при розрахунках, мають мати максимально схожі параметри: планування квартири, житлову і допоміжну площу, загальні розміри, додаткові параметри, тип забудови, рівень внутрішнього оздоблення, а також інше.
Місцерозташування – це 99% ринкової вартості квартири
Найважливіший фактор, що формує на 99% ринкову вартість нерухомості – це його місце розташування. Оціночна вартість квартири найбільше залежить від такого фактору.
Якщо наша квартира розташована в області, чи околиці міста, де попит на нерухоме майно постійно зменшується, чисельність населення скорочується, а територія є просто «депресивною», то вартість її буде знижуватися. І не важливо який вона має фізичний стан, планування, додаткові переваги – навіть якщо в подарунок буде і автомобіль :), продати таке майно за великі кошти досить складно – майже не реально!
А от якщо візьмемо за приклад квартиру в жахливому стані, але в центрі Одеси чи Києва, то це зовсім інша справа. Грибок на стінах і пліснява на стелі не завадять продати таку «солодку» нерухомість. Вартість таких квартир завжди висока, а попит постійно росте.
Порада! Інвестуючи в нерухомість, враховуйте фактор місце розташування! Це допоможе Вам отримати доходи високого рівня в найближчому майбутньому. В іншому випадку, купивши нерухоме майно в регіоні, є ризик отримати збитки.
Ринкова вартість = оціночній
Ринкова вартість квартири – це ціна житлової нерухомості (квартири чи кімнати), за яку продавець пропонує до продажу таке майно, а покупець готовий придбати таку власність. Така вартість відповідає умовам ринку на дату її визначення. Період дії отриманих даних є обмеженим і сягає до півроку, але актуальними даними насправді можуть бути і менше місяця.
Чому термін дії і актуальності ринкової вартості квартири є обмеженим? Все дуже просто і зрозуміло: світ постійно змінюється, а також змінюється внутрішня ситуація кожної країни в залежності від економічного і політичного положення. Наприклад, в воюючій країні зменшується кількість інвестицій, а кількість громадян, що емігрують із країни, постійно зростає. Всі ці фактори негативно впливають на економіку і в результаті на купівельну спроможність громадян. Низька купівельна спроможність і відтік капталів призводять до того, що ринкова вартість нерухомості знижується.
На що звернути увагу при купівлі квартири?
Ви вирішили придбати квартиру і не знаєте на що потрібно звернути увагу, на що потрібно орієнтуватися? Ми розповімо, що потрібно враховувати при купівлі квартир в Києві і інших містах України:
- Документи. Обов’язково перевірте достовірність всіх необхідних документів, поцікавтесь чи ніхто в квартирі на прописаний. Якщо є знайомий нотаріус або зверніться до будь якої нотаріальної контори і попросіть щоб в реєстрі прав на нерухоме майно звірили інформацію щодо власника житла. Завжди є ризик потрапити на шахраїв, що просто орендували квартиру і продають її по копіям. Скажіть, щоб Вам показали оригінали правовстановлюючого документу.
- Місце розташування. Зверніть увагу, де розташовано житловий багатоквартирний будинок. Бажано, щоб він був поблизу зупинок громадського транспорту, а в ідеалі був поруч із станцією метрополітену.
- Фізичний стан. Обійдіть будинок навколо і огляньте його на наявність тріщин. Огляньте квартиру і дослідіть всі комунікації (труби водопроводу та інше).
- Сусіди. Перед тим, як купувати квартиру, поспілкуйтесь із сусідами. Є ризик, що поруч із Вами буде жити нервово неврівноважена людина, яка перетворить Ваше життя на пекло. Потрібно цього уникнути.
- Паркінги або ГБК. Якщо у Вас є автомобіль, то бажано щоб було де його залишити на ночівлю. Можливо біля будинку є паркомісця або гаражно-будівельний кооператив, де можна орендувати чи придбати гараж.
Ці поради будуть актуальними для покупців, що планують проживати в такій житловій нерухомості або будуть її здавати в оренду.