Оскільки в даний час ринок нерухомості переживає, м’яко кажучи, не найкращі свої часи, значну частину обсягу роботи оцінювачів з визначенням вартості приміщень займає оцінка комунального майна Києва для передачі в оренду.
При цьому, не дивлячись на певні труднощі на початковому етапі, а саме на необхідність долати бюрократичні процедури і тяганину з документами, бажаючих орендувати саме комунальну нерухомість менше не стає. Адже переваги оренди такого майна у порівнянні з приміщеннями у приватній власності очевидні. Протягом терміну договору оренди (три роки) орендар може бути впевнений, що умови договору не будуть змінюватися орендодавцем в односторонньому порядку, як це часто буває в наших реаліях. На відміну від закордонної практики права наших орендарів не надто захищені законодавчо, чим і користуються багато власників приміщень. Адже, як відомо, для багатьох видів бізнесу переїзд означає суттєві фінансові втрати. Крім того, навіть після закінчення договору оренди, у випадку з комунальним майном діючий орендар в абсолютній більшості випадків має можливість цей договір продовжити.
Найчастіше об’єктами оцінки комунального майна в Києві для оренди є приміщення в школах, поліклініках, а також цокольні і підвальні поверхи в житлових будинках.
Короткий опис процедури
Якщо не заглиблюватися в юридичні подробиці, загальна процедура оренди комунальної нерухомості виглядає так:
- Одержання від балансоутримувача (комунального підприємства) листа й плану поверху, де розташоване приміщення, яке планується передати в оренду. Зразки таких листів є практично у всіх балансоутримувачів, якщо тільки Ви не перша людина, яка вирішила орендувати у них площі. Лист пишеться в довільній формі, в ньому обов’язково повинні бути вказані параметри нерухомості (адреса, поверх, загальна площа), найменування потенційного орендаря та планований варіант використання приміщення (офіс, магазин, перукарня, майстерня тощо). Таким чином, цей документ виконує відразу дві функції: дає право майбутньому орендареві бути замовником оцінки комунального майна, несе інформацію про параметри приміщення і варіанті його майбутнього використання (яку роль відіграє варіант використання нерухомості буде вказано нижче).
- Згідно Законом україни «Про оренду державного та комунального майна» перед укладенням нового договору оренди або перед продовженням діючого необхідно провести оцінку об’єкта оренди.
- Звіт про оцінку передається для перевірки і затвердження в Департамент комунального майна Києва (в деяких випадках безпосередньо до них, іноді через районні адміністрації). На даному етапі важливо, щоб робота оцінювача була виконана з дотриманням усіх вимог законодавства, підсумком чого є правильне визначення ринкової вартості майна, занижена оцінка тут не пройде! Якщо у перевіряючого органу немає зауважень до звіту, відбувається перехід до наступного етапу: розрахунок орендної плати.
- У багатьох замовників, які стикаються з процедурою перший раз, на цьому етапі виникає питання: навіщо комусь ще розраховувати орендую плату, якщо вже проведена оцінка для оренди? Справа в тому, що оцінювач визначає ринкову вартість комунального майна, а розмір орендної плати залежить не тільки від оцінки вартості приміщення, але і від виду господарської діяльності, під який орендується нерухомість. Річна орендна плата розраховується як відсоток від ринкової вартості об’єкта. У процесі дії договору фактична орендна плата ще буде коригуватися на індекс інфляції, проте, це вже деталі. Найбільший інтерес для орендарів являє розмір вище згаданого відсотка переходу від вартості приміщення до річної орендної плати в залежності від виду діяльності. Цей показник наведено в Положенні про оренду майна територіальної громади міста Києва. Рекомендуємо всім зацікавленим особам ознайомитися з даним документом, оскільки він регламентує також і детальний алгоритм дій щодо оренди комунальної нерухомості. Як видно з документа, для одних видів діяльності орендна ставка виходить дуже приваблива, а для інших – навпаки, «захмарна».
У чому особливість визначення вартості комунального майна?
Головною відмінністю є наявність процедури рецензування, яку проходять всі звіти про оцінку в Департаменті комунального майна м. Києва. Простіше кажучи, це перевірка звітів на правильність складання та, звичайно ж, на відсутність заниження вартості. Наші оцінювачі протягом багатьох років виконують роботи з визначення вартості комунальної нерухомості, результатом чого завжди є позитивні рецензії та гарні відгуки клієнтів. 🙂
Скільки коштує оцінка приміщень у комунальній власності?
Вартість таких послуг в нашій компанії залежить від параметрів приміщення. Орієнтовна ціна – 4000 грн., проте в деяких випадках вона може бути вище. Найпоширенішою причиною підвищення ціни є проведення оцінки нерухомості, яка розташована відразу на декількох поверхах, наприклад, на першому та в підвалі. Така особливість призводить до того, що оцінювачу по суті необхідно виконувати дві роботи в рамках однієї, адже ринкова вартість квадратного метра підвальній частині приміщень як правило істотно нижче, ніж вартість його ж надземних частин.
Складність робіт з оцінки комунального майна для оренди залежить від характеристик приміщення, таких як місце розташування, площа, планування, цільове використання, фізичний стан. До «нестандартних» робіт відносяться і приміщення дуже маленьких площ 1-2 кв.м – зазвичай їх орендують для установки кава-автоматів, банкоматів, терміналів самообслуговування тощо. Не дивлячись на свої мініатюрні розміри, оцінка такого приміщення буде не дешева, оскільки такі об’єкти в своєму роді унікальні та складні з точки зору визначення їхньої вартості. Строки виконання послуги безпосередньо залежать від складності роботи, але в більшості випадків це 2-3 робочих дня, включаючи виїзд оцінювача на об’єкт оцінки, щоб зробити фото.
Які документи необхідні для проведення оцінки комунального майна, на що звернути увагу?
Для оцінки нерухомості, яка перебуває в комунальній власності, необхідні наступні документи:
- лист (довіреність, доручення) від балансоутримувача (приклад можна подивитися нижче), в якому відображаються основні параметри приміщення, адреса, а також найменування орендаря. Деякі балансоутримувачі до листа додають доповнення у вигляді довідок, в яких зазначаються рік побудови будівлі, її балансова вартість, а також дата, на яку необхідно визначити ринкову вартість. Ці довідки не є обов’язковими. Деякі балансоутримувачі через незнання законодавства ставлять в документах неправильну дату, тому звертаємо Вашу увагу, що відповідно до п 5.5 Положення про оренду майна територіальної громади м.Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015г. №415 / 1280, датою незалежної оцінки є останнє число місяця, який був перед місяцем, в якому подавалася заява про оренду майна. Тобто, якщо заяву про оренду подано 15 вересня, датою оцінки буде 31 серпня.
- технічна документація. Зазвичай це план поверху, де розташовується приміщення, яке оцінюється. Якщо нерухомість здається в оренду разом з місцями загального користування, то вся ця площа виділяється на плані маркером. Це робиться для правильного розуміння ситуації рецензентом, з метою зменшити ймовірність виникнення будь-яких різночитань. Дуже важливо, щоб площі на плані та в листі від балансоутримувача збігалися!
- реєстраційні документи орендаря. Чітких вимог до цих документів немає – зазвичай це або Виписка з ЄДРПОУ, або Свідоцтво про реєстрацію юридичної або фізичної особи-підприємця.
Якщо ми забули розкрити деякі моменти у нашій статті, внаслідок чого у Вас все ще залишилися питання – будь ласка, телефонуйте!
Наші фахівці професійно проконсультують Вас по будь-якому питанню, зрозуміло, в рамках нашої компетенції. 🙂
Для отримання детальної консультації Ви можете безпосередньо звернутися до оцінювача, який спеціалізується на даному виді робіт.