Приклад звіту про оцінку квартири в Києві


    (O44) 233-O9-O3,  (O96) 445-O2-8O,  (O95) 414-7O-65  ocinka@realexpert.ua 

По-русски  Українською
 

ОЦІНКА КИЇВ

Найсвіжіші публікації:
Занижена оцінка для оподаткування - які ризики?
Оцінка цінних паперів
Оцінка комп'ютерної техніки
Оцінка нерухомого майна
Приклад звіту про оцінку квартири в Києві
Незалежна оцінка
Оціночна компанія
Оцінка основних засобів
Експертна оцінка нерухомості
Оцінка торгової марки
Оцінювач
Оцінка гаража

Приклад звіту про оцінку квартири в Києві



 


ЗВІТ № 649396_14092015_00203
ПРО ОЦІНКУ МАЙНА:
ТРИКІМНАТНА КВАРТИРА
ЗА АДРЕСОЮ:
М. КИЇВ, ВУЛ. ДРАЙЗЕРА, БУД. 20-А, КВ. ХХХ
 



 
 
 

Директор ТОВ «Реал Експерт»
сертифікат СОД № 14339/13 від 13.02.2013 року
_____________________________ Кожемякіна Г.А.

 
 
 

ЗМІСТ

ВИСНОВКИ ПРО ВАРТІСТЬ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ
1 ВСТУП
1.1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВА БАЗА
1.2 СЕРТИФІКАЦІЯ
1.3 ВИБІР БАЗИ ОЦІНКИ
1.4 ОСНОВНІ ПЕРЕДУМОВИ ТА ДОПУЩЕННЯ, У МЕЖАХ ЯКИХ ПРОВОДИЛАСЯ ОЦІНКА
2 МЕТОДОЛОГІЯ ОЦІНКИ
2.1 ВИЗНАЧЕННЯ ТЕРМІНІВ
2.2 СКОРОЧЕНИЙ ОГЛЯД МЕТОДОЛОГІЧНИХ ПІДХОДІВ ОЦІНКИ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ
2.3 ОБҐРУНТУВАННЯ МЕТОДОЛОГІЧНОГО ПІДХОДУ
2.4 ОСОБЛИВОСТІ ВИЗНАЧЕННЯ РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ В РАМКАХ ПОРІВНЯЛЬНОГО ПІДХОДУ
3 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ
4 АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ
5 РОЗРАХУНОК РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОБ’ЄКТА
6 ЛІТЕРАТУРА
ДОДАТКИ

ВИСНОВКИ ПРО ВАРТІСТЬ ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

Об’єкт оцінки: Трикімнатна квартира
Адреса об’єкта оцінки: м. Київ, вул. Драйзера, буд. 20-А, кв. ХХХ
Замовник: Крузенштерн Іван Федорович
Мета оцінки: Визначення оціночної вартості для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства
Вид вартості: Оціночна
Виконавець: ТОВ «Реал Експерт»
Підходи до оцінки: Порівняльний підхід
Дата оцінки: «14» вересня 2015 року
Дата складання звіту: «14» вересня 2015 року
Строк дії звіту: Шість місяців
Курс НБУ: 2169.8655 за 100 Доларів США

Оціночна вартість трикімнатної квартири за адресою: м. Київ, вул. Драйзера, буд. 20-А, кв. ХХХ на дату оцінки складає:
952 260 (Дев’ятсот п’ятдесят дві тисячі двісті шістдесят) грн. 00 коп.

У тому числі оціночна вартість 1/4 частини об’єкту оцінки складає:
238 065 (Двісті тридцять вісім тисяч шістдесят п’ять) грн. 00 коп.


Оцінювач:

свідоцтво про включення інформації про оцінювачів до Державного реєстру
оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності №708 від 23.06.2014 року;
є членом ВГО «Українське товариство оцінювачів»
_____________________________ Кожемякіна Г.А.
 
Директор ТОВ «Реал Експерт»
сертифікат СОД № 14339/13 від 13.02.2013 року
_____________________________ Кожемякіна Г.А.

1. ВСТУП

Незалежна оцінка виконана на підставі договору № 1409/1 від «14» вересня 2015 р. між Крузенштерн Іван Федорович (Замовник) і ТОВ «Реал Експерт» (Оцінювач).

Інформація надана Замовником:

  • Свідоцтво про право власності на житло від .
  • Технічний паспорт БТІ. Паспорт Замовника.
  • 1.1 Нормативно-правова база

    В ході виконання даної роботи Оцінювач керувався зокрема наступними нормативними документами:

  • Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р;
  • Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.;
  • Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 року за №1442;
  • “Методика оцінки майна”, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891.
  • У процесі оцінки враховувалися положення методик і стандартів, прийняті у світовій практиці оцінки (Міжнародні стандарти оцінки (МСО)), з урахуванням досвіду Оцінювача по оцінці майна на території України.

    1.2 Сертифікація

    1. сертифікат суб’єкта оціночної діяльності № 14339/13 , виданий Фондом державного майна України 13.02.2013 року;
    2. свідоцтво про включення інформації про оцінювачів до Державного реєстру оцінювачів та суб’єктів оціночної діяльності №10226 від 12.08.2013 року;
    3. кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ №7607, видане Фондом державного майна України і КП «ІКЦ» УТО 10 липня 2010 року.

    1.3 Вибір бази оцінки

    Відповідно до характеру використання результатів оцінки, а також враховуючи особливості об’єкту оцінки, обирається база оцінки (комплекс методичних підходів, методів і оціночних процедур, які відповідають певному вигляду вартості).

    При виборі бази оцінки врахована мета оцінки (відповідно до Договору). Таким чином, у якості бази оцінки обирається ринкова вартість.

    Ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об’єкту оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.

    1.4 Основні передумови та допущення, у межах яких проводилася оцінка

    Достовірність наданої інформації

    Вся інформація фінансового, економічного і технічного характеру, представлена Замовником та одержана з доступних джерел в усній чи письмовій формі (зокрема, щодо технічного стану й поточного використання об’єкта оцінки) приймалась як достовірна.

    Оцінювачі не виконували спеціальної юридичної чи технічної експертизи. Всі дані щодо характеристик (розміри, площа, об’єм тощо) складових об’єкта оцінки одержані згідно даних, що представлені Замовником. Оцінювачі не проводили особистого обміру майна, покладаючись на правильність існуючих вимірів його меж в технічній документації.

    Юридичні права

    Оцінювачам не було представлено інформації від Замовника на момент оцінки про які-небудь обмеження прав на оцінюване майно. Оцінювачі працювали у відповідності з припущенням про відсутність будь-яких обмежень прав на оцінюване майно. Оцінювачі не приймають на себе відповідальність за питання та дії юридичного характеру, що впливають на оцінюване майно, або про титул власності на нього. Таким чином, оцінювачі не виносять ніякого судження відносно цього титулу.

    Додаткова робота

    Відповідно до Договору і даного Звіту, Оцінювач не зобов’язаний виконувати додаткову роботу, надавати офіційні свідчення або бути присутнім в суді по питаннях, пов’язаних з оцінюваним об’єктом, якщо немає попередньої і не буде подальшої угоди про це.

    Оцінювач не бере на себе відповідальність за відновлення цієї роботи в разі яких-небудь змін, подій після дати, на яку підготовлений даний Звіт.

    2 МЕТОДОЛОГІЯ ОЦІНКИ

    2.1 Визначення термінів

    У цьому розділі приводиться тлумачення найбільш важливих термінів, використаних в даному Звіті, які по тих або інших причинах можуть бути сприйняті неоднозначно. Проте в рамках цього прикладу ми не будемо їх наводити, аби не відводікати читача від суті питання. Зацікавлені особи з метою вивчення термінології можуть звернутись до Національних або Міжнародних стандартів оцінки.

    2.2 Скорочений огляд методологічних підходів оцінки ринкової вартості

    У вітчизняній практиці оцінки ринкової вартості об’єктів нерухомості використовуються три підходи до оцінки:

  • витратний підхід;
  • дохідний підхід;
  • порівняльний підхід.
  • Вживання того або іншого підходу визначається фактичними обставинами конкретної оціночної ситуації.

    Ми не будемо наводити у цьому прикладі опис методичних підходів, оскільки цій темі присвячені інші наші публікації. Хочемо лише звернути Вашу увагу на те, що при наявності достатньої кількості достовірної інформації щодо недавніх продажів подібних об’єктів, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, який максимально близько відображає відношення ринку до об’єкта оцінки.

    2.3 Обґрунтування методологічного підходу

    Об’єкт оцінки не відноситься до класу дохідної нерухомості, отже, значення вартості, отримане в рамках вживання дохідного підходу, відображатиме ринкову вартість об’єкту оцінки із значною кількістю допущень. Отже дохідний підхід не використовується.

    Згідно Національного стандарту оцінки №2 витратний підхід недоцільно використовувати об’єктів нерухомості, які не є спеціалізованими та ринок купівлі продажу яких не є обмеженим. Отже витратний підхід не використовується.

    За наявності достатньої кількості достовірної інформації про недавні продажі подібних об’єктів, порівняльний підхід дозволяє отримати результат, що максимально близько відображає відношення ринку до об’єкту оцінки. Враховуючи, що вторинний ринок житлової нерухомості в достатній мірі розвинений, оцінка об’єкту проведена за допомогою порівняльного підходу.

    2.4 Особливості визначення ринкової вартості в рамках порівняльного підходу

    Порівняльний підхід (аналогів продажу) базується на прямому порівнянні об’єкту, який оцінюється, з аналогічними об’єктами нерухомості, які були продані чи включені в перелік продаж. Можливість застосування даного методу ґрунтується на:

  • зборі інформації про продаж об’єктів, які схожі з оцінюваним;
  • аналізі інформації, за допомогою якої можуть бути отримані величини коригувань для визначення факторів, які впливають на оцінку.
  • Підібрати абсолютно ідентичний об’єкт-аналог часто буває складно. Тому необхідно вносити поправки до ціни об’єкту-аналогу в залежності від присутності (чи відсутності) характеристик по зрівнянню з об’єктом, що оцінюється. Величина поправок може бути виражена у відсотках.

    Вартість об’єкту, що оцінюється, визначається наступним чином. Спочатку додаються окремо підвищуючи та понижуючі поправки. Потім ціна аналогу множиться на добуток та коефіцієнтів підвищення та зниження.

    3 ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА ОБ’ЄКТА ОЦІНКИ

    Короткий опис місце розташування об’єкту оцінки

    Карта_Оценка_Квартиры
    Оценка_Квартиры_Информация_О_Доме

    4 АНАЛІЗ НАЙБІЛЬШ ЕФЕКТИВНОГО ВИКОРИСТАННЯ

    Нерухомість – це майно, яке може використовуватись за різним призначенням (житловим, адміністративним, торгівельним, виробничим, складським тощо). Оскільки кожному способу використання об’єкта нерухомості відповідає певна величина його вартості, то перед проведенням оцінки обирається один спосіб використання, який називається найкращим та найбільш ефективним.

    Аналіз найкращого та найбільш ефективного використання виконується шляхом перевірки відповідності варіантів використання до наступних критеріїв:

  • фізично можливе використання;
  • юридична дозволеність;
  • економічна доцільність;
  • найбільша прибутковість.
  • Фізично можливе використання об’єкту оцінки. Фізичні характеристики, що були описані вище, не накладають обмежень на варіант використання об’єкту оцінки у якості офісу або складу.

    Дозволене законодавством використання. Використання у якості офісу або складу потребує виведення об’єкту оцінки із житлового фонду та присвоєння статусу нежитлового приміщення.

    Економічно доцільне використання. Об’єкт оцінки розташований у багатоквартирному будинку на поверсі, де розташовані інші житлові квартири. Характеристики об’єкта оцінки, що наведені вище, є типовими для житлових квартир. Офісне або складське приміщення явно не відповідає вимогам що пред’являються до подібних об’єктів, зокрема поверховість та вхід через під’їзд загального користування. Ця обставина робить об’єкт безперспективним і незатребуваним. Отже використання у якості житлової квартири є найприйнятнішим.

    Найбільша прибутковість. Виходячи з результатів аналізу попередніх умов, до розгляду варіанту використання об’єкту оцінки, що забезпечує його максимальну вартість, може бути прийнятий варіант – для використання об’єкту оцінки у якості житлової квартири.

    Висновок: максимальна вартість об’єкту оцінки, з урахуванням економічно доцільного та дозволеного законодавством варіанту його використання, досягається у разі його функціонального використання у якості житлової квартири.

    5 РОЗРАХУНОК РИНКОВОЇ ВАРТОСТІ ОБ’ЄКТА

    Враховуючи те, що дані про проведені операції (продажах), як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій. При цьому до отриманої вартості оцінюваного об’єкту застосовується корегувальний коефіцієнт торгу (Кторг). Цей коефіцієнт визначається експертним шляхом на підставі консультацій у фахівців–ріелторів, що мають недавній досвід продажу аналогічних оцінюваному об’єктів.

    Пошук об’єктів порівняння, подібних до об’єкта оцінки, проводився на вторинному ринку нерухомості м. Києва. Згідно із принципом заміщення за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Це зумовлено логікою покупця – при кризисному ринку з обмеженою кількістю угод покупець диктує за яку вартість він готовий придбати нерухомість й він орієнтується на більшість аналогів, які наближені до нижньої межі вартості. Тому для розрахунків були обрані об’єкти порівняння із мінімальною ціною.

    У якості об’єктів порівняння Оцінювачем обрані квартири, що пропонуються до продажу, представлені нижче (оголошення наводяться мовою оригіналу):

    Оценка_Квартиры_Таблица_Аналогов

    Коригування проводилося по таких показниках:

  • коригування, що враховує відмінності у місці розташування. Всі об’єкти порівняння мають схоже місцерозташування з об’єктом оцінки, тому коригування не проводилось (0%);
  • коригування, що враховує масштабний фактор. Великі за площею квартири характеризуються меншою ліквідністю, ніж невеликі. Також існує обернена залежність вартості одиниці площі квартири від її загальної площі, що дістала назву «закон економії на масштабі». Коригування не проводилось;
  • відмінності у поверховості. Всі об’єкти порівняння розташовані на серединних поверхах, так як і об’єкт оцінки, тому коригування для них не використовувалось – (0%);
  • відмінності, що враховують стан внутрішнього оздоблення. Після телефонних переговорів з’ясувалось, що всі об’єкти порівняння, як і об’єкт оцінки, характеризуються задовільним станом, тому коригування не проводилось;
  • коригування на торг. Враховуючи те, що дані про проведені операції (продаж), як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій, які коригуються на вищезазначені фактори. Далі відкоригована вартість пропозиції об’єкту аналізу коригується на коефіцієнт торгу (Кторг). Цей коефіцієнт визначається експертним шляхом на підставі консультацій у фахівців з продажу квартир, які мають недавній досвід продажу квартир, аналогічних Об’єкту оцінки. В результаті проведених опитувань, в період фінансової кризи на ринку нерухомості України, Кторг може бути прийнятим на рівні 10%.
  • Таблиця. Розрахунок вартості об’єкта оцінки порівняльним підходом

    Оценка_Квартиры_Расчетная_Таблица

    В результаті проведених розрахунків виконано коригування вартості одиничних показників об’єктів-аналогів до оцінюваного об’єкту. Оціночна вартість одиничного показника об’єкту оцінки прийнята Оцінювачем як середнє арифметичне значення.

    Таким чином, ринкова вартість оцінюваної квартири складає (з округленням) 952 260 грн. 00 коп.

    6 ЛІТЕРАТУРА

    При виконанні Звіту про незалежну оцінку майна були використані зокрема наступні стандарти, нормативні документи, джерела та дані:

    1. Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.01р. №2658-III;
    2. Національний стандарт №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав” затверджений постановою КМУ №1440 від 10.09.2003 р.;
    3. Національний стандарт №2 „Оцінка нерухомого майна” затверджений постановою КМУ №1442 від 28.10.2004 р.;
    4. Методика оцінки майна, затверджена постановою КМУ №1891 від 10.12.03 р.;
    5. Міжнародні стандарти оцінки МСО 1-7;
    6. Правила визначення фізич. зносу житлових будинків (наказ № 21 Держжитлокомунгоспу України від 03.02.2009р.);
    7. Інформаційні ресурси мережі Інтернет;
    8. Фінансово-економічні, статистичні документи і довідки, усна інформація одержана від Замовника та Власника.

    ДОДАТКИ


    Оценка_Квартиры_Аналог4

    Оценка_Квартиры_Аналоги23

    Оценка_Квартиры_Аналог1

     
     
        (O44) 233-O9-O3,  (O96) 445-O2-8O,  (O95) 414-7O-65  ocinka@realexpert.ua