Іноді здається, що в українців є суперсила: в один день вони переконують усіх, що у квартирі — італійська плитка, дубовий паркет і позолочені ручки, а вже наступного — показують ту саму оселю як «житло в аварійному стані». І все це — заради різної мети, але з однією й тією ж зброєю: довідкою про оцінку майна.
У цій статті розбираємо найпоширеніші шахрайські схеми, які побутують на ринку оцінки в Україні. І пояснюємо, чому краще звертатися лише до фахівців, які працюють у межах закону.
Зміст статті:
- 1. Заниження вартості при продажу нерухомості між фізичними особами
- 2. Завищення оцінки для компенсації збитків
- 3. Заниження оцінки при оренді або приватизації державного і комунального майна
- 4. Завищення вартості для отримання кредиту
- 5. Заниження оцінки для сервісного центру МВС при продажу автомобіля
- Чи варто воно того?
1. Заниження вартості при продажу нерухомості між фізичними особами
Найпоширеніша схема шахрайства в сфері оцінки — заниження оціночної вартості нерухомості під час купівлі-продажу між фізичними особами. На перший погляд, усе виглядає логічно: продавець і покупець домовляються внести в договір купівлі-продажу значно меншу суму, ніж та, яка реально передається. Основна мета — уникнути повного оподаткування. Адже продавець сплачує податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір, а покупець — збір до Пенсійного фонду. Чим менша сума у звіті, тим менше податків. На жаль, деякі оцінювачі погоджуються на такі домовленості — за винагороду або просто через знайомство. Це не лише неетично, а й незаконно.
Звіт про оцінку обов’язково реєструється в Єдиній базі Фонду державного майна України — evaluation.spfu.gov.ua. Ця база автоматично перевіряє адекватність вартості на основі порівняльної методики. Якщо система виявляє підозріло низьку суму, звіт може не пройти валідацію. Але навіть якщо оцінювач штучно «вписав» формулу так, щоб її прийняли — це не означає, що обман залишиться без наслідків. Фахівці ФДМУ регулярно проводять перевірки вручну. У разі виявлення порушень вони можуть ініціювати скасування звіту, звернутись до правоохоронних органів, або навіть сприяти визнанню такої нотаріальної угоди недійсною (адже вона проведена на підставі підробленої оцінки).
Небезпека заниження не лише у штрафах. Такі дії б’ють по обом сторонам — і по продавцю, і по покупцю. Часто люди думають, що «угода вже пройшла — і крапка». Але буває й інакше. Історія одного з клієнтів кримінальних оцінювачів показова:
Чоловік купив квартиру у Києві за ринкову ціну, але в документах була вказана сума майже вдвічі менша. Через кілька місяців продавець звернувся до суду, стверджуючи, що його «змусили» підписати договір і продати житло за безцінь. Суд розірвав угоду, визнавши її недійсною. Покупець залишився без квартири, але головне — йому повернули лише ту суму, яка була офіційно прописана у договорі. Існування різниці, переданої «в конверті», довести не змогли. У результаті — втрати на сотні тисяч гривень і роки судової тяганини.
Суд у таких випадках орієнтується не на те, хто що сказав, а на те, що записано в договорі. А в договорі — цифра з експертної оцінки. Саме тому важливо, щоб звіт був об’єктивним, відповідним до ринку і складеним у межах чинного законодавства.
Оцінка — не формальність. Це документ, який має юридичну силу і стає частиною великої бази даних подібних електронних документів по всій Україні. І якщо хтось вважає, що можна обдурити систему, підробивши кілька цифр у файлі — варто пам’ятати: звіти зберігаються роками, і до них можуть повернутися, якщо угода викличе підозри чи стане предметом спору.
2. Завищення оцінки для компенсації збитків
Інша сторона медалі — це навмисне завищення ринкової вартості майна з метою отримання більшої компенсації. Найчастіше така схема зустрічається під час оформлення документів на відшкодування втрат, завданих бойовими діями. Йдеться як про житлову, так і про комерційну нерухомість, складські приміщення, офіси, торгові об’єкти тощо.
Багато хто з постраждалих щиро вважає, що держава або іноземні донори повинні компенсувати не лише втрати, а й врахувати інфляцію, упущену вигоду, моральну шкоду. У результаті вони звертаються до оцінювачів із прямим проханням завищити вартість щонайменше вдвічі або навіть утричі. Формулювання бувають різні: «все одно перевіряти не будуть», «я все життя на це працював», «зруйнували — хай платять по максимуму». Але з юридичної точки зору це є спроба ввести в оману державу, міжнародну організацію або страхову компанію.
Потрібно розуміти, що документи на компенсацію зазвичай перевіряються ретельно. У багатьох випадках залучають незалежних рецензентів, які зіставляють оцінку з ринковими даними, а також перевіряють достовірність вихідної інформації — наприклад, планів приміщень, фотофіксації, кадастрових номерів. Якщо буде виявлено, що вартість навіть несуттєво завищена без об’єктивних підстав — таку оцінку можуть визнати недійсною, а заяву — відхилити. У деяких випадках це може призвести навіть до кримінальної відповідальності за шахрайство або підробку документів.
За умовами державної програми «єВідновлення» мешканець Харківщини отримав житловий сертифікат на 1,5 млн грн за знищене внаслідок обстрілів житло. Схоже, вирішивши «отоварити» його по повній, він звернувся до оцінювача, аби той підігнав вартість обраної нерухомості під номінал сертифікату.
В результаті цих дій ціна квартири, яку клієнт придбав за сертифікат, перевищувала 1,5 млн грн. Однак згодом результати проведеної судової експертизи показали, що реальна ринкова вартість — біля 1,3 млн грн. Таким чином, із державного бюджету було безпідставно витрачено понад 200 тис. грн, чим завдано істотної шкоди державним інтересам. За фактом неналежного виконання професійних обов’язків оцінювачу повідомлено про підозру за статтею 367 Кримінального кодексу України (службова недбалість, яка спричинила тяжкі наслідки). Йому загрожує від 2 до 5 років ув’язнення.
Як згодом з’ясували правоохоронці, замовник нахитрував не лише з оцінкою при купівлі квартири, а й на етапі отримання самого сертифіката, адже будинок мав менші пошкодження, аніж заявлялось. Експерту, який виготовив таку технічну документацію, також загрожує до 5 років позбавлення волі. Ну а замовник як мінімум залишився без сертифікату, проте його проблеми на цьому можуть і не закінчитись. Наразі на дату написання цієї статті справа розглядається в суді, повідомляє Суспільне Харків.
Оцінювачі мають пам’ятати: вони також несуть відповідальність. Майже усі звіти проходять реєстрацію в Єдиній базі Фонду держмайна, а в окремих випадках — ще й рецензування. Якщо буде доведено, що спеціаліст свідомо вніс неправдиві дані — це може коштувати йому свідоцтва про право на проведення оцінки, а в гіршому випадку навіть свободи.
3. Заниження оцінки при оренді або приватизації державного і комунального майна
Ще одна «популярна» схема — це штучне заниження оцінки при оформленні оренди або приватизації державного майна. Ці схеми особливо поширені в регіонах, де комунальне майно перебуває у віданні місцевих рад.
Наприклад, об’єкт нерухомості на балансі комунального підприємства оцінюється в 2 млн грн, а за документами — лише в 400 тисяч. Потім його передають в оренду або продають «своїм» за копійки. А після — або перепродують, або використовують як заставу для кредиту.
Ще приклад – на Буковині викрили схему незаконної приватизації комунального майна – п’яти земельних ділянок. Занижена оцінка, підроблені документи, «свої» покупці. Кримінальне провадження відкрили одразу щодо кількох осіб — і на дату написання статті всі фігуранти перебувають у статусі обвинувачених.
4. Завищення вартості для отримання кредиту
Окремий вид маніпуляцій — завищена оцінка майна для подання в банк з метою отримання більшого кредиту. Зазвичай це стосується заставного майна: різноманітної нерухомості або транспорту всіх видів.
У таких випадках замовники просять оцінювача вписати максимальну суму, яка «пройде» в банку. Але банки, особливо великі, давно мають своїх внутрішніх експертів, які перевіряють такі документи. Цей процес називається «валідацією оцінки». Якщо документ виглядає сумнівно — його просто не приймають. А якщо кредит все ж було видано на підставі завищених даних, і майно не покриває борг — може початися розслідування щодо шахрайства.
Більшість банків з недовірою ставляться до підозріло «оптимістичних» звітів. Навіть якщо оцінювач має ліцензію, але документ складено без детального аналізу ринку чи без фотофіксації — його швидко виявляють і відхиляють.
Ще один ризик — це особиста відповідальність позичальника. Якщо через завищену оцінку він отримав вищу суму, ніж реально міг забезпечити, а потім не зміг повернути кошти, банк усе одно має право стягнути борг з особистого майна, навіть якщо ринкова вартість застави значно нижча за суму кредиту.
Підприємець із Черкас подав у банк звіт, згідно з яким комерційне приміщення оцінювалося у 5,8 млн грн. Він отримав кредит на 4 млн під заставу цієї нерухомості. Через рік бізнес прогорів, повернути кредит не вдалося. Коли банк виставив майно на продаж, виявилося, що ринкова вартість приміщення — не більше 2,7 млн. Решту боргу стягнули через суд. У результаті чоловік залишився без приміщення, без бізнесу і ще винен понад мільйон.
Проблема в тому, що на момент оформлення кредиту завищення виглядає як «вигідна домовленість», але коли починаються проблеми із виплатами — всі ризики перекладаються на позичальника. А оцінювач або «зникає», або каже, що лише «висловив експертну думку» на основі наданих матеріалів.
Щоб уникнути таких ситуацій, краще подавати реалістичну оцінку, що ґрунтується на документально підтверджених фактах, фотографіях, аналізі ринку та об’єктивному стані майна. Це не лише підвищує шанси на отримання кредиту, але й захищає позичальника у разі несподіваних труднощів.
5. Заниження оцінки для сервісного центру МВС при продажу автомобіля
Ще одна доволі поширена, хоч і ризикована схема — спроба подати занижену оцінку до сервісного центру МВС (МРЕО) при переоформленні авто. Мета — зменшити суму, з якої обчислюється податок при продажу. Особливо це стосується вантажних автомобілів, для яких податкові ставки значно вищі, ніж для легкових.
Відомо, що для вантажівок діє ставка підвищена ставка податку порівняно із легковими авто. Але важливо розуміти: до категорії вантажних належать не лише великі фури, а й багато моделей мікроавтобусів — наприклад, Citroën Jumper, Mercedes Vito, Ford Transit тощо.
У таких випадках замовники просять оцінювача зменшити вартість авто до мінімуму. Але працівники сервісних центрів зазвичай добре розуміються на ринкових цінах і відверто «липові» оцінки не приймуть. У разі виявлення сумнівної оцінки, МВС може ініціювати додаткову перевірку або вимагати нову довідку від іншого суб’єкта оціночної діяльності.
Чи варто воно того?
Оцінка — це не просто довідка з цифрами. Це юридичний документ, який може стати основою угоди, судового спору або податкової перевірки. І будь-які маніпуляції з оцінкою — це не «дрібна хитрість», а потенційне кримінальне правопорушення.
Тож якщо вам пропонують «оформити як треба», «зробити під угоду» або «намалювати цифру» — пам’ятайте, що відповідати доведеться всім, хто бере участь у схемі. Найкраще рішення — звертатися до добросовісного оцінювача, який працює відкрито, згідно із методиками та у межах закону.
Не варто ризикувати репутацією та свободою заради сумнівної економії!