Під час продажу нерухомості платний звіт оцінювача потрібен не завжди. У багатьох випадках власник може самостійно сформувати безкоштовну електронну довідку про оціночну вартість майна. Однак автоматичний розрахунок підходить не для кожної ситуації та не завжди коректно відображає реальну ринкову вартість об’єкта.
Кілька років тому Фонд державного майна України запустив сервіс автоматичного визначення оціночної вартості нерухомості. Передбачалося, що громадянин зможе самостійно зайти до Єдиної бази даних звітів про оцінку, зазначити адресу та основні характеристики майна, після чого безкоштовно отримати електронну довідку. І вже з нею замість звіту від оцінювача йти до нотаріуса для переоформлення права власності на майно.
У сформованому документі вказуються відомості про об’єкт нерухомості, автоматично розрахована оціночна вартість та реєстраційні дані, за якими нотаріус може перевірити довідку в Єдиній базі. Таким чином, у багатьох випадках власнику вже не потрібно обов’язково звертатися до оцінювача перед продажем квартири, житлового будинку, земельної ділянки або іншої нерухомості.
Чи запрацювала ця система саме так, як було задумано? Загалом — так. Проте за роки практичної роботи з оцінкою нерухомості ми побачили як переваги автоматичного сервісу, так і деякі його обмеження.
Навіщо була запроваджена безкоштовна автоматична оцінка
Ідея створення автоматизованого модуля була цілком логічною. Сервіс мав одночасно вирішити декілька важливих завдань.
- Зменшити можливості для штучного заниження вартості нерухомості. Раніше траплялися випадки, коли для зменшення податків у звітах зазначали явно занижену вартість майна. Багато хто пам’ятає, як у деяких недобросовісних оцінювачів можна було оцінити квартиру в Києві у 50 тис. грн. Автоматичний контроль із боку Єдиної бази значно ускладнив такі маніпуляції.
- Спростити оформлення договорів у нотаріуса. Громадяни отримали можливість у багатьох випадках сформувати необхідний документ самостійно, без додаткового звернення до оціночної компанії.
- Зменшити витрати власників нерухомості. Якщо автоматично визначена вартість є прийнятною та відповідає ситуації, замовляти окрему оцінку для цілей оподаткування не потрібно.
- Забезпечити єдиний механізм перевірки документів. Нотаріус може перевірити електронну довідку або зареєстрований звіт безпосередньо через Єдину базу.
У результаті порядок на ринку оцінки для нотаріальних дій дійсно став кращим. Водночас автоматичний алгоритм працює лише з тими відомостями, які користувач вводить у систему, та з інформацією, що міститься в базі. Він не бачить фактичного стану нерухомості й не може врахувати всі індивідуальні особливості конкретного об’єкта.
Як самостійно отримати довідку про оціночну вартість
Безкоштовну електронну довідку можна сформувати в особистому кабінеті Єдиної бази за адресою evaluation.spfu.gov.ua.
Для входу необхідно пройти електронну ідентифікацію. Після авторизації користувач обирає вид нерухомості та заповнює форму, у якій зазначає:
- адресу об’єкта;
- тип нерухомості;
- загальну площу;
- поверх та поверховість будинку, якщо йдеться про квартиру;
- рік побудови та інші характеристики, передбачені формою;
- відомості, необхідні для ідентифікації земельної ділянки або іншого об’єкта.
Після обробки введених даних система майже миттєво формує електронну довідку. Її можна зберегти або роздрукувати для подання нотаріусу. Друкувати документ необов’язково: нотаріус може перевірити факт його формування в Єдиній базі за унікальним реєстраційним номером.
Електронна довідка про оціночну вартість є чинною протягом 30 календарних днів із дня її формування. Тому не варто отримувати документ задовго до запланованої дати укладення договору. Якщо строк дії довідки минув, її доведеться сформувати повторно.
Коли безкоштовної довідки достатньо
Автоматична оцінка використовується під час нотаріального оформлення продажу або обміну нерухомості, коли вартість майна необхідна для визначення бази оподаткування та обов’язкових платежів.
Електронну довідку можна використовувати, зокрема, під час:
- продажу квартири, житлового будинку, гаража, земельної ділянки або нежитлового приміщення;
- обміну нерухомого майна.
Під час дарування, оформлення спадщини, укладення договору довічного утримання та вчинення інших нотаріальних дій вимоги до визначення вартості майна можуть відрізнятися. Тому необхідність оцінки та вид документа слід попередньо уточнити у нотаріуса, який буде оформлювати правочин.
Також перед формуванням довідки бажано уточнити перелік необхідних документів саме у того нотаріуса, який буде оформлювати правочин. У різних ситуаціях вимоги можуть відрізнятися залежно від виду договору, складу його учасників, ступеня споріднення та особливостей оподаткування. Зокрема, радимо звернути увагу на технічний паспорт. У деяких випадках він не потрібен узагалі, проте іноді нотаріус вимагає не лише надати технічний паспорт, а й оновити (актуалізувати) його. Для багатьох клієнтів стає несподіванкою те, що після проведення нових обмірів загальна площа квартири може дещо змінитися. Це пов’язано з тим, що у старих технічних паспортах могли використовуватися інші правила врахування площі лоджій і балконів, а сучасні лазерні далекоміри забезпечують вищу точність вимірювання порівняно з рулетками, якими користувалися раніше. У результаті різниця в обмірах може вплинути як на площу окремих приміщень, так і на загальну площу нерухомості.
Коли потрібно звертатися до оцінювача
Безкоштовна довідка не є універсальним документом для всіх випадків, коли необхідно визначити вартість нерухомості. Вона створена передусім для нотаріальних операцій та оподаткування.
Професійний звіт про оцінку нерухомості зазвичай потрібен у таких ситуаціях:
- Для суду. Наприклад, при поділі майна подружжя, визначенні розміру компенсації, визнанні права власності, спадкових спорах або розрахунку судового збору.
- Для банку або іншого кредитора. Коли майно передається в заставу або його вартість необхідна для прийняття фінансового рішення.
- Для бухгалтерського обліку. Зокрема, для постановки майна на баланс, переоцінки, передачі між юридичними особами або визначення справедливої вартості.
- Для ретроспективної оцінки. Якщо потрібно встановити ринкову вартість нерухомості станом на дату в минулому.
- Для подання до податкових органів в Україні або за кордоном. Зокрема, коли необхідно документально підтвердити вартість майна для декларування доходів, активів або майнового стану.
- Якщо результат автоматичного розрахунку викликає обґрунтовані сумніви.
Електронна довідка з Єдиної бази не замінює звіт оцінювача для суду, банку, бухгалтерського обліку та інших цілей, не пов’язаних із нотаріальним оподаткуванням.
У звіті оцінювач не лише зазначає підсумкову вартість, а й описує об’єкт, аналізує ринок, підбирає об’єкти порівняння, проводить необхідні коригування та обґрунтовує отриманий результат. Саме це принципово відрізняє професійну оцінку від автоматично сформованої довідки: йдеться не про середньоринкову вартість подібного майна, а саме про ринкову вартість конкретного об’єкта з урахуванням його технічного стану та інших особливостей.
Що робити, якщо автоматична оцінка завищена
На практиці іноді трапляється, що визначена системою вартість помітно перевищує реальну ринкову ціну нерухомості. У такому випадку використання довідки може призвести до необґрунтованого збільшення податків та інших платежів, які розраховуються від вартості майна.
Причиною завищення може бути те, що автоматичний модуль не врахував:
- незадовільний технічний стан квартири або будинку;
- тип будинку, коли «хрущовку» оцінили як елітну новобудову поруч;
- невдале локальне розташування об’єкта;
- особливості поверху, планування або інженерного забезпечення;
- обмежений попит на нерухомість такого типу;
- інші характеристики, які безпосередньо впливають на ринкову вартість.
Якщо власник не погоджується з автоматично визначеною вартістю, він має право звернутися до суб’єкта оціночної діяльності. Оцінювач проводить окреме дослідження ринку, визначає обґрунтовану ринкову вартість і реєструє звіт у Єдиній базі.
При цьому оцінювач не «виправляє» раніше сформовану електронну довідку. Він готує інший документ — професійний звіт про оцінку, у якому вартість визначається на підставі характеристик об’єкта та актуальної ринкової інформації. Після цього звіт реєструється в тій самій Єдиній базі, а нотаріус перевіряє факт його реєстрації та присвоєний документу унікальний номер.
Водночас реєстрація звіту не означає, що його якість надалі ніхто не контролює. Фахівці Фонду державного майна аналізують інформацію, внесену до Єдиної бази, та вибірково проводять рецензування (перевірку) зареєстрованих звітів. Якщо під час перевірки буде виявлено необґрунтоване заниження вартості, помилки в розрахунках або порушення нормативних вимог, звіт може отримати негативну рецензію, а щодо оцінювача та суб’єкта оціночної діяльності можуть бути вжиті передбачені законодавством заходи. Для замовника це також може означати затримку оформлення документів і необхідність замовляти новий належно підготовлений звіт.
Зареєстрований у Єдиній базі звіт про оцінку для нотаріального оформлення є чинним протягом шести місяців із дати оцінки.
Чи може автоматична оцінка бути заниженою
Автоматичний розрахунок може не лише завищувати, а й занижувати вартість окремих об’єктів. Для сплати податків власника зазвичай більше хвилює завищений результат, однак занижена вартість також може викликати питання.
Наприклад, вона може бути неприйнятною, якщо сторони хочуть мати документальне підтвердження реальної ринкової ціни майна або якщо вартість використовується не лише для нотаріального оформлення.
За нашими практичними спостереженнями, автоматичний модуль зазвичай стабільніше працює з типовими квартирами та житловими будинками у населених пунктах із достатньою кількістю ринкових даних. Більше розбіжностей може виникати при визначенні вартості:
- земельних ділянок у невеликих населених пунктах;
- гаражів та паркомісць;
- нетипових нежитлових приміщень;
- об’єктів із нестандартними характеристиками;
- нерухомості в районах, де поруч розташовано багато будинків різних періодів побудови та якості. Прикладами таких місцевостей у Києві можуть бути Поділ та Лук’янівка. Автоматична програма більшою мірою орієнтується на середньоринкові показники, але цей механізм може давати значну похибку, якщо вартість квартир у сусідніх будинках різних типів може відрізнятися, наприклад, у півтора рази.
Це не означає, що автоматична оцінка таких об’єктів обов’язково буде неправильною. Однак результат варто порівняти з актуальними ринковими пропозиціями та, за необхідності, проконсультуватися з оцінювачем.
Отже, чи потрібна оцінка при продажу нерухомості
Платна оцінка при продажу нерухомості потрібна не в кожному випадку. Якщо автоматичний сервіс сформував прийнятну оціночну вартість, а нотаріус підтвердив можливість використання електронної довідки, власник може обійтися без окремого звіту оцінювача.
Звертатися до оціночної компанії доцільно, якщо:
- автоматично визначена вартість, на вашу думку, істотно відрізняється від реальної ринкової ціни;
- нотаріус вимагає зареєстрований звіт, хоча в конкретній ситуації законодавство допускає використання електронної довідки. У такому разі варто попросити нотаріуса пояснити правову підставу такої вимоги;
- необхідно врахувати нетипові індивідуальні характеристики та фактичний стан майна;
- оцінка проводиться не для продажу у нотаріуса, а для суду, банку, бухгалтерського обліку або іншої мети.
Тому перед тим, як замовляти оцінку, варто спочатку визначити мету використання документа та уточнити вимоги у нотаріуса або іншої установи, куди він буде подаватися. Це допоможе не витрачати гроші на, можливо, непотрібний звіт і водночас уникнути ситуації, коли безкоштовна довідка не відповідає поставленому завданню.