Тип житлового будинку має важливе значення для оцінки квартири. На ринкову вартість впливають не лише площа, поверх, стан ремонту та місцерозташування, а й рік побудови будинку, матеріал стін, планування, поверховість, наявність ліфта, стан місць загального користування та загальна ліквідність такого житла.
Саме тому квартири в дореволюційному будинку, сталінці, хрущовці, гостинці, новобудові або будинку покращеного планування не завжди можна напряму порівнювати між собою. Для коректної оцінки бажано підбирати аналоги у будинках подібного типу або враховувати відповідні відмінності під час розрахунку.
Зміст
- Старий фонд: “царська” дореволюційна споруда
- Сталінка
- Хрущовка
- Покращене планування, сучасний тип, новобудова
- Елітна нерухомість
- Таунхаус
- Пентхаус, мансарда
- Малосімейка (коридорного типу, «коридорка»)
- Гостинка
- Гостинка-переробка
- Секціонка
- Часткова власність на нерухомість
- Висновок
Старий фонд: “царська” дореволюційна споруда
До старого фонду зазвичай відносять будинки дореволюційного періоду. Багато з них потребують капітального ремонту, зокрема заміни дерев’яних балок, які виконують роль несучих перекриттів. На початку ХХ століття як перекриття почали використовувати металеві конструкції, тому будівлі 1905-1917 років іноді не потребують негайного капітального ремонту. Найчастіше це колишні прибуткові будинки, серед яких є дворянські та купецькі особняки.
Такі будинки умовно поділяють на дві групи: будівлі з металевими перекриттями, які зазвичай краще збереглися, та будівлі з дерев’яними перекриттями, що частіше потребують капітального ремонту. Більшість із них багато разів перебудовувалися, тому планування і технічний стан таких будинків можуть суттєво відрізнятися.
Планування дореволюційних будинків дуже різноманітне. До 1917 року значна частина таких будинків належала до прибуткового житла і могла включати як невеликі квартири з прохідними кухнями або коридорною системою, так і просторі багатокімнатні апартаменти площею до кількох сотень квадратних метрів.
Сталінка
Сталінський будинок — це зазвичай будівля зі світло-помаранчевої цегли або червонуватих мінеральних панелей, з квартирами вдалого планування і високими стелями. Для облицювання нерідко використовували масивні панелі з гранітної крихти. Деякі будівлі прикрашали вежами, які зовні нагадували кремлівські. Перші сталінські будинки почали з’являтися у тридцятих роках минулого століття. Серед сталінок багато будівель, зведених за індивідуальними проєктами, однак зустрічаються і типові будинки. Не слід плутати сталінські будинки з будинками старого фонду.
Будинки сталінського періоду умовно поділяють на два основних типи:
- Номенклатурні (призначалися для керівних працівників та їх сімей).
- Рядові (розраховані на комунальне заселення).
У будинках першого типу зазвичай були ліфти, сміттєпроводи на кухнях, просторі сходові клітини та кращі планувальні рішення. У таких будинках передбачали кабінети, дитячі кімнати, бібліотеки та кімнати для прислуги. Для довоєнних сталінських квартир характерні високі стелі понад 3 м, просторі кухні, роздільні санвузли, великі кімнати площею від 15 до 25 м2, іноді до 30 м2, а також підсобні приміщення.
У рядових будинках зустрічаються класичні трьох- і чотирикімнатні квартири, а також і квартири коридорного типу – початкові гуртожитки. Додаткові зручності у таких будинках не проєктували, проте в 1970-і роки деякі з таких будинків були обладнані виносними ліфтами.
Рядова забудова післявоєнного періоду була значно простішою, а ступінь стандартизації житла — вищим. Для таких будинків характерні майже плоскі фасади, мінімальна кількість декору, неоштукатурена силікатна цегла зовнішніх стін і стандартне ліпне оздоблення. Такі будинки будувалися до 1956 року, після чого почалася епоха хрущовок.
Архітектурний вигляд «сталінок»: масивна будівля з цегли або міцних керамічних панелей, з високим бельетажем. Для облицювання таких будівель часто використовувалися гранітні плити (як цілісні, так і з гранітної крихти).
Планування: квартири зазвичай мають більшу площу порівняно з пізнішою масовою забудовою. Орієнтовна загальна площа: однокімнатні квартири — 32-50 м2, двокімнатні — 44-65 м2, трикімнатні — 59-80 м2, чотирикімнатні — 80-100 м2. Для сталінок також характерні просторі кухні площею приблизно від 6 до 12 м2, роздільний або суміщений санвузол, міцні перекриття та стелі висотою 3 м і більше.
Особливості: післявоєнні сталінські будинки 1950-х років — цегляні або облицьовані. У порівнянні з довоєнними сталінками квартири в них мають меншу площу, а кухні зазвичай становлять близько 7-8,5 м2.
Хрущовка
«Хрущовська відлига» — це період 1956-1965 років. У цей час було побудовано понад 13 тисяч житлових будинків, і майже всі вони були п’ятиповерхівками.
Історія індустріального житлового будівництва бере початок у 1955 році, коли вийшла постанова ЦК КПРС і Ради Міністрів СРСР «Про усунення надмірностей у проектуванні і будівництві». До архітектурних надмірностей відносили арки, портики, баштові надбудови, а також завищені площі передпокоїв, коридорів та інших допоміжних приміщень. Постанова передбачала розробку типових проєктів, які мали здешевити будівництво масового житла.
Спочатку передбачалося, що п’ятиповерхівки першого покоління з часом будуть знесені, оскільки для них передбачався відносно короткий термін експлуатації.
У той період комунальні квартири не проєктувалися. У кожній квартирі мала бути комора або вбудована шафа, спальня площею 6 м2 на одну людину або 8 м2 на двох, а також загальна кімната площею не менше 14 м2. Загальна кімната могла бути прохідною, іноді з виходом на кухню.
П’ятиповерхові будинки як у панельному, так і цегляному виконанні. На сходовому майданчику зазвичай розташовується по 4 квартири. В будинках можливий газ, на 1-му поверсі у квартир немає балконів. Одно- та двокімнатні квартири цієї серії і досі користуються значним попитом на ринку нерухомості, оскільки цей варіант є відносно недорогим житлом.
Архітектурний вигляд: п’ятиповерхові будівлі, побудовані в період правління Хрущова. У будівлях відсутнє горище, сміттєпровід, ліфт. Несучі конструкції — зовнішні. Спочатку “хрущовки” були цегляними, а з початку 60-х з метою економії стався перехід на панельне житлове будівництво (67-а серія).
Планування: квартири відрізняються невеликою площею кімнат і кухні, часто мають суміщений санвузол та гірше утримують тепло. Орієнтовна загальна площа: однокімнатні квартири — 29-30 м2, двокімнатні — 42-45 м2, трикімнатні — 54-58 м2. Площа кухні зазвичай становить 5-6 м2.
Зазвичай у багатокімнатних будинках такої серії, одна або кілька кімнат прохідні, санвузол найчастіше поєднаний.
Покращене планування, сучасний тип, новобудова
Окрім вищезгаданих будинків, у Києві є будинки з квартирами так званого поліпшеного планування. Це можуть бути як однокімнатні, так і дво-, три- і чотирикімнатні квартири. Основною особливістю таких квартир є більша кухня, зазвичай площею 9 м2 або більше, просторі санвузли, роздільні кімнати, великі лоджії та зручніші передпокої.
Архітектурний вигляд: будинки з квартирами поліпшеного планування можуть бути п’яти-, дев’яти-, дванадцяти- або чотирнадцятиповерховими.
Планування: однокімнатна квартира — 40-45 м2 (у цих же будинках можуть бути малометражні квартири загальною площею близько 30 м2); двокімнатна квартира — 56-60 м2; трикімнатна квартира — 75-100 м2 і більше. Поверховість таких будинків різна.
Елітна нерухомість
У сфері нерухомості поняття «елітність» означає сукупність характеристик, які формують високий рівень престижності та комфорту житла. Важливе значення мають місцерозташування, історія району, якість забудови, архітектура будинку, інженерне оснащення, стан прибудинкової території та рівень обслуговування.
Елітне житло зазвичай розташовується у престижних районах міста, часто в історично сформованому центрі або в локаціях із якісним оточенням. Додатковою перевагою можуть бути гарні видові характеристики: краєвид на парк, набережну, історичну забудову або інші привабливі об’єкти. Натомість близькість до промислових зон або жвавих магістралей може знижувати привабливість такого житла.
Для елітного житла зазвичай характерні невелика кількість квартир у будинку, контроль доступу, охорона території, якісні місця загального користування, сучасні ліфти, підземний або наземний паркінг, а також професійне обслуговування будинку. Такі об’єкти часто будуються з використанням якісних матеріалів і сучасних інженерних рішень.
Додатковими ознаками елітного житла можуть бути закрита або впорядкована прибудинкова територія, власна інфраструктура, спортивні або рекреаційні зони, автономне теплопостачання, якісна вентиляція, кондиціонування та інші інженерні системи, що забезпечують високий рівень комфорту.
Характеристика квартир. Елітні квартири зазвичай мають високі стелі не менше 3-3,5 м, великі вікна, якісні склопакети, дорогі оздоблювальні матеріали та індивідуальні дизайнерські рішення. Для такого сегмента характерні нестандартні планування, високий рівень інженерного оснащення та відсутність повністю однакових інтер’єрних рішень.
Поширеним видом елітного житла є пентхауси. Зазвичай в них встановлюють панорамні вікна. Сучасний пентхаус має окремий вхід і велику терасу. Площа пентхаусів, як правило, досить велика.
Таунхаус
Таунхаус (англ. townhouse) — малоповерховий житловий будинок на кілька багаторівневих квартир, як правило, з ізольованими входами, тобто без загального під’їзду. Кожна квартира таунхауса в більшості випадків має окремий вхід з вулиці, іноді гараж і невеликий палісадник. Незважаючи на певну структурну схожість, не варто плутати таунхауси зі зблокованими будинками, оскільки під терміном «таунхаус» може розумітися як блокована, так і окремо розташована житлова будівля.
Пентхаус, мансарда
Пентхаус (англ. penthouse) — житлове приміщення або апартаменти на верхньому поверсі будівлі, часто з відкритою терасою, панорамними вікнами та покращеними видовими характеристиками. У сучасній практиці термін «пентхаус» зазвичай застосовують до квартир верхнього рівня з підвищеним комфортом, великою площею або нестандартним плануванням.
Мансарда — житлове приміщення горищного типу, утворене на останньому поверсі будинку з мансардним дахом. Популярність будинку з подібною архітектурою приніс француз Франсуа Мансар своєю роботою в Парижі в середині XVII століття. У 1630 році він вперше використовував підпокрівельний горищний простір для житлових і господарських цілей. Відтоді горищний поверх під скатним крутим ламаним дахом носить назву «мансарда» (по імені архітектора). З початку XIX століття, у зв’язку з індустріалізацією та урбанізацією, в мансардах жили переважно бідні люди.
Мансарди знаходять все більше застосування в сучасному будівництві. У будівельній термінології мансардним вважають поверх у горищному просторі, фасад якого повністю або частково утворений поверхнею похилого чи ламаного даху. Для оцінки такого житла важливо враховувати фактичну корисну площу, висоту приміщень, освітленість, зручність планування та технічний стан конструкцій даху.
Малосімейка (коридорного типу, «коридорка»)
Будинки цього типу побудовані за принципом гуртожитків. Квартири, іноді до 10-15 на сходовому майданчику, розташовуються по двох сторонах довгого вузького коридору. Планування може бути різним, у тому числі подібним до звичайної квартири-хрущовки. Існують 5-, 9- і 12-поверхові будинки цього типу. У них передбачені сміттєпроводи і ліфти, хоча в п’ятиповерхових будинках ліфтів немає.
Спочатку будинки цього типу будувалися в якості малосімейних гуртожитків (звідси назва “малосімейка”) для підприємств і заводів. В умовах дефіциту житлової площі надання відомчого житла було хорошим стимулом для співробітників.
Площа таких однокімнатних квартир зазвичай становить від 21 до 33-34 м2, а площа кімнат — приблизно 11,5 або 17,5 м2. Найчастіше малосімейки будувалися у дев’ятиповерхових будинках. На одному поверсі може розташовуватися від 6 до 15 квартир. Для таких квартир характерні невелика кухня площею до 6 м2, суміщений санвузол і сидяча ванна.
Архітектурний вигляд: цегляні або панельні 5-9 поверхові будинки, як правило з одним під’їздом. Загальний коридор або секції по 4 квартири.
Планування: зазвичай це однокімнатні або так звані півторакімнатні квартири з невеликою кухнею, суміщеним санвузлом і компактними житловими кімнатами. Конкретні площі та планувальні рішення можуть відрізнятися залежно від серії будинку.
Гостинка
Гостинка (від “кімната готельного типу”) — тип житлового приміщення, що являє собою малометражну однокімнатну квартиру або кімнату з кухонною нішею і санвузлом. Також гостинкою називають будівлю, що складається з таких квартир або кімнат.
Гостинка зазвичай являє собою багатоповерхову (від 3 до 16 поверхів) панельну або цегляну будівлю. На поверсі зазвичай розташовується велике число квартир – від 10 до 40. Гостинки зазвичай складаються з однієї секції, хоча нерідкі і багатосекційні гостинки, зазвичай 5-поверхові. Подібні будинки будувалися для працівників промислових підприємств, великих виробництв як тимчасове житло в ланцюжку «гуртожиток — гостинка — повнометражна квартира».
Масове будівництво будинків з квартирами і кімнатами готельного типу в СРСР почалося у 1960-1970-х роках. Квартира готельного типу зазвичай включає житлову кімнату площею 12-18 м2, невелику кухню площею 4-6 м2, передпокій і санвузол. У таких квартирах нерідко є балкон або лоджія. Окремий різновид — будинки з кімнатами готельного типу, де приміщення складаються не з повноцінних квартир, а з кімнат із кухонною нішею в передпокої та суміщеним санвузлом із сидячою ванною.
Гостинка-переробка
Гостинки «переробки» – перероблені багатокімнатні квартири в житлових будинках, розташовані як в панельних, так і в цегляних будинках. Площа таких гостинок в основному коливається від 12 до 24 м2.
Такі гостинки часто мають сучасний ремонт, оновлену сантехніку та кращий технічний стан порівняно зі звичайними кімнатами або квартирами готельного типу. Завдяки невеликій площі та відносно доступній вартості вони можуть користуватися попитом як компактне житло або об’єкт для подальшої оренди.
У таких об’єктах зазвичай оновлюють сантехніку, електропроводку, покриття підлоги, вікна та інженерне обладнання. Однак під час оцінки важливо враховувати не лише якість ремонту, а й юридичний статус приміщення, планування, площу, стан будинку та попит на подібне житло.
Секціонка
Секція або кімната в гуртожитку — це кімната площею від 12 м2, де туалет, ванна і кухня є спільними для кількох мешканців або навіть для всього поверху. Як правило, такий тип житла обирають студенти, самотні люди або молоді сімейні пари. Ціна такого житла нижча за вартість гостинок, проте спільні зручності створюють багато побутових незручностей.
Часткова власність на нерухомість
Часткова власність не є окремим типом житлового будинку, однак часто зустрічається на ринку нерухомості та має значення під час оцінки. Йдеться про квартиру, будинок або земельну ділянку, що перебуває у власності двох або більше осіб. Така ситуація може виникнути при спадкуванні, даруванні, поділі майна або в інших передбачених законом випадках.
Такий вид нерухомого майна та угоди з ним мають низку юридичних особливостей:
- Власник частки нерухомого майна, який правомірно здійснив за свій рахунок невіддільні поліпшення, наприклад ремонт або встановлення вбудованих меблів, може мати підстави для пропорційного збільшення своєї частки у праві власності на це майно.
- Продаж, обмін або інше розпорядження об’єктом спільної часткової власності в цілому може здійснюватися лише за взаємною згодою співвласників.
- При продажу частки в нерухомому майні третій особі інші співвласники мають переважне право її купівлі на рівних умовах, зокрема щодо ціни.
- Продавець частки квартири, будинку або земельної ділянки має письмово повідомити співвласників про намір укласти відповідну угоду із зазначенням ціни та інших умов продажу. Якщо співвласники не скористаються переважним правом купівлі протягом встановленого строку, частка може бути продана третій особі.
Висновок
Тип житлового будинку є одним із важливих факторів, які впливають на ринкову вартість квартири. Квартири однакової площі в одному районі можуть суттєво відрізнятися за ціною, якщо вони розташовані у різних типах будинків: дореволюційному будинку, сталінці, хрущовці, гостинці, новобудові або будинку покращеного планування.
Під час оцінки квартири бажано підбирати аналоги у будинках максимально подібного типу. Якщо це неможливо, оцінювач має врахувати відмінності у конструктивних особливостях, плануванні, технічному стані, поверховості, наявності ліфта, стані місць загального користування та загальній ліквідності такого житла на ринку.
Саме тому класифікація житлової нерухомості має не лише довідкове, а й практичне значення: вона допомагає коректніше порівнювати квартири між собою та обґрунтовувати ринкову вартість об’єкта оцінки.