Пример отчета об оценке квартиры в Киеве

 

ОТЧЕТ № 649396_14092015_00203 ОБ ОЦЕНКЕ ИМУЩЕСТВА: ТРЕХКОМНАТНАЯ КВАРТИРА ПО АДРЕСУ: Г. КИЕВ, УЛ. ДРАЙЗЕРА, Д. 20-А, КВ. ХХХ

 
 
 

Директор «Оценка.Украина» сертификат СОД № 14339/13 от 13.02.2013 года

 
 
 

СОДЕРЖАНИЕ

ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
1 ВВЕДЕНИЕ
1.1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА
1.2 СЕРТИФИКАЦИЯ
1.3 ВЫБОР БАЗЫ ОЦЕНКИ
1.4 ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОСЫЛКИ И ДОПУЩЕНИЯ, В РАМКАХ КОТОРЫХ ПРОВОДИЛАСЬ ОЦЕНКА
2 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ
2.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТЕРМИНОВ
2.2 КРАТКИЙ ОБЗОР МЕТОДОЛОГИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
2.3 ОБОСНОВАНИЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКОГО ПОДХОДА
2.4 ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
3 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
4 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
5 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
6 ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВЫВОДЫ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Объект оценки:	Трехкомнатная квартира
Адрес объекта оценки:	г. Киев, ул. Драйзера, д. 20-А, кв. ХХХ
Заказчик:	Крузенштерн Иван Федорович
Цель оценки:	Определение оценочной стоимости для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, которые взимаются в соответствии с законодательством
Вид стоимости:	Оценочная
Исполнитель:	«Оценка.Украина»
Подходы к оценке:	Сравнительный подход
Дата оценки:	«14» сентября 2015 года
Дата составления отчета:	«14» сентября 2015 года
Срок действия отчета:	Шесть месяцев
Курс НБУ:	2169.8655 за 100 долларов США

Оценочная стоимость трехкомнатной квартиры по адресу: г. Киев, ул. Драйзера, д. 20-А, кв. ХХХ на дату оценки составляет:
952 260 (Девятьсот пятьдесят две тысячи двести шестьдесят) грн. 00 коп.

В том числе оценочная стоимость 1/4 части объекта оценки составляет:
238 065 (Двести тридцать восемь тысяч шестьдесят пять) грн. 00 коп.

Оценщик: свидетельство о включении информации об оценщиках в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности №708 от 23.06.2014 года; является членом Всеукраинской общественной организации «Украинское общество оценщиков»

Директор «Оценка.Украина» сертификат субъекта оценочной деятельности № 14339/13 от 13.02.2013 года

1. ВВЕДЕНИЕ

Независимая оценка выполнена на основании договора № 1409/1 от «14» сентября 2015 г. между Крузенштерн Иван Федорович (Заказчик) и «Оценка.Украина» (Оценщик).

Информация, предоставленная Заказчиком:

• Свидетельство о праве собственности на жилое помещение от .
• Технический паспорт БТИ. Паспорт Заказчика.

1.1 Нормативно-правовая база

В ходе выполнения данной работы Оценщик руководствовался, в частности, следующими нормативными документами:

1. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» № 2658-III от 12.07.2001 г.;
2. Национальный стандарт № 1 «Общие положения оценки имущества и имущественных прав», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 1440 от 10.09.2003 г.;
3. Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины № 1442 от 28.10.2004 г.;
4. «Методика оценки имущества», утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины № 1891 от 10.12.2003 г.

В процессе оценки учитывались положения методик и стандартов, принятых в мировой практике оценки (Международные стандарты оценки (МСО)), с учетом опыта Оценщика по оценке имущества на территории Украины.

1.2 Сертификация

1. сертификат субъекта оценочной деятельности № 14339/13, выданный Фондом государственного имущества Украины 13.02.2013 г.;
2. свидетельство о включении информации об оценщиках в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности № 10226 от 12.08.2013 г.;
3. квалификационное свидетельство оценщика МФ № 7607, выданное Фондом государственного имущества Украины и КП «ИКЦ» УТО 10 июля 2010 г.

1.3 Выбор базы оценки

В соответствии с характером использования результатов оценки, а также учитывая особенности объекта оценки, выбирается база оценки (комплекс методических подходов, методов и оценочных процедур, которые соответствуют определенному виду стоимости).

При выборе базы оценки учитывалась цель оценки (в соответствии с Договором). Таким образом, в качестве базы оценки выбрана рыночная стоимость.

Рыночная стоимость – стоимость, по которой возможно отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по сделке, заключенной между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала осознанно, разумно и без принуждения.

1.4 Основные предпосылки и допущения, в рамках которых проводилась оценка

Достоверность предоставленной информации

Вся финансовая, экономическая и техническая информация, представленная Заказчиком и полученная из доступных источников в устной или письменной форме (в частности, относительно технического состояния и текущего использования объекта оценки) принималась как достоверная.

Оценщики не проводили специальной юридической или технической экспертизы. Все данные относительно характеристик (размеры, площадь, объем и т.п.) составляющих объекта оценки получены согласно данным, представленным Заказчиком. Оценщики не проводили личного обмера имущества, полагаясь на правильность существующих измерений его границ в технической документации.

Юридические права

Оценщикам не была предоставлена информация от Заказчика на момент оценки о каких-либо ограничениях прав на оцениваемое имущество. Оценщики работали в соответствии с предположением об отсутствии каких-либо ограничений прав на оцениваемое имущество. Оценщики не принимают на себя ответственность за вопросы и действия юридического характера, влияющие на оцениваемое имущество, или за право собственности на него. Таким образом, оценщики не выносят никаких суждений относительно данного права.

Дополнительная работа

В соответствии с Договором и настоящим Отчетом, Оценщик не обязан выполнять дополнительную работу, предоставлять официальные свидетельства или присутствовать в суде по вопросам, связанным с оцениваемым объектом, если нет предварительного и не будет дальнейшего соглашения по этому поводу.

Оценщик не берет на себя ответственность за повторное выполнение данной работы в случае каких-либо изменений или событий после даты, на которую подготовлен настоящий Отчет.

2 МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ

2.1 Определение терминов

В этом разделе приводится толкование наиболее важных терминов, использованных в данном Отчете, которые по тем или иным причинам могут быть восприняты неоднозначно. Однако в рамках данного примера мы не будем их приводить, чтобы не отвлекать читателя от сути вопроса. Заинтересованные лица с целью изучения терминологии могут обратиться к Национальным или Международным стандартам оценки.

2.2 Краткий обзор методологических подходов к оценке рыночной стоимости

В отечественной практике оценки рыночной стоимости объектов недвижимости используются три подхода к оценке:

1. затратный подход;
2. доходный подход;
3. сравнительный подход.

Использование того или иного подхода определяется фактическими обстоятельствами конкретной оценочной ситуации.

Мы не будем приводить в данном примере описание методических подходов, поскольку этой теме посвящены другие наши публикации. Хотим лишь обратить Ваше внимание на то, что при наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, сравнительный подход позволяет получить результат, который максимально близко отражает отношение рынка к объекту оценки.

2.3 Обоснование методологического подхода

Объект оценки не относится к классу доходной недвижимости, следовательно, значение стоимости, полученное в рамках применения доходного подхода, будет отражать рыночную стоимость объекта оценки с большим количеством допущений. Поэтому доходный подход не используется.

Согласно Национальному стандарту оценки № 2 затратный подход нецелесообразно использовать для объектов недвижимости, которые не являются специализированными и рынок купли-продажи которых не ограничен. Следовательно, затратный подход не используется.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов сравнительный подход позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Учитывая, что вторичный рынок жилой недвижимости достаточно развит, оценка объекта проведена с использованием сравнительного подхода.

2.4 Особенности определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

Сравнительный подход (аналогов продаж) основан на прямом сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в перечень продаж. Возможность применения данного метода основывается на:

• сборе информации о продажах объектов, схожих с оцениваемым;
• анализе информации, с помощью которой могут быть получены величины корректировок для определения факторов, влияющих на оценку.

Подобрать абсолютно идентичный объект-аналог часто бывает сложно. Поэтому необходимо вносить поправки в цену объекта-аналога в зависимости от наличия (или отсутствия) характеристик по сравнению с объектом оценки. Размер поправок может выражаться в процентах.

Стоимость объекта оценки определяется следующим образом. Сначала отдельно суммируются повышающие и понижающие поправки. Затем цена аналога умножается на произведение коэффициентов повышения и понижения.

3 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Краткое описание местоположения объекта оценки

4 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость — это имущество, которое может использоваться для различных целей (жилых, административных, торговых, производственных, складских и т.д.). Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определённая величина его стоимости, перед проведением оценки выбирается один способ использования, который называется лучшим и наиболее эффективным.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования проводится путём проверки соответствия вариантов использования следующим критериям:

1. физически возможное использование;
2. юридическая разрешённость;
3. экономическая целесообразность;
4. наибольшая доходность.

Физически возможное использование объекта оценки. Физические характеристики, описанные выше, не накладывают ограничений на вариант использования объекта оценки в качестве офиса или склада.

Разрешённое законодательством использование. Использование в качестве офиса или склада требует вывода объекта оценки из жилого фонда и присвоения статуса нежилого помещения.

Экономически целесообразное использование. Объект оценки расположен в многоквартирном доме на этаже, где находятся другие жилые квартиры. Характеристики объекта оценки, указанные выше, типичны для жилых квартир. Офисное или складское помещение явно не соответствует требованиям, предъявляемым к подобным объектам, в частности по этажности и входу через общий подъезд. Эта обстоятельство делает объект неперспективным и невостребованным. Следовательно, использование в качестве жилой квартиры является наиболее приемлемым.

Наибольшая доходность. Исходя из результатов анализа предыдущих условий, к рассмотрению принимается вариант использования объекта оценки, обеспечивающий его максимальную стоимость — использование объекта оценки в качестве жилой квартиры.

Вывод: максимальная стоимость объекта оценки, с учётом экономически целесообразного и разрешённого законодательством варианта его использования, достигается при функциональном использовании в качестве жилой квартиры.

5 РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Учитывая, что данные о проведённых операциях (продажах) обычно являются конфиденциальной информацией, в расчёте используются цены предложений. При этом к полученной стоимости оцениваемого объекта применяется корректирующий коэффициент торга (Кторг). Этот коэффициент определяется экспертным путём на основе консультаций специалистов–риэлторов, имеющих недавний опыт продажи объектов, аналогичных оцениваемому.

Поиск объектов сравнения, сходных с объектом оценки, проводился на вторичном рынке недвижимости г. Киева. Согласно принципу замещения при приобретении имущества не платится сумма, превышающая минимальную цену имущества такой же полезности, продающегося на рынке. Это объясняется логикой покупателя — при кризисном рынке с ограниченным числом сделок покупатель диктует, за какую стоимость он готов купить недвижимость, ориентируясь на большинство аналогов, приближённых к нижней границе стоимости. Поэтому для расчётов были выбраны объекты сравнения с минимальной ценой.

В качестве объектов сравнения оценщиком выбраны квартиры, предлагаемые к продаже, представленные ниже (объявления приводятся на языке оригинала):

Корректировка проводилась по следующим показателям:

• корректировка, учитывающая различия в месте расположения. Все объекты сравнения имеют схожее расположение с объектом оценки, поэтому корректировка не проводилась (0%);
• корректировка, учитывающая фактор масштаба. Квартиры с большой площадью характеризуются меньшей ликвидностью, чем небольшие. Также существует обратная зависимость стоимости единицы площади квартиры от её общей площади, получившая название «закон экономии на масштабе». Корректировка не проводилась;
• отличия по этажности. Все объекты сравнения расположены на средних этажах, как и объект оценки, поэтому корректировка для них не использовалась – (0%);
• отличия, учитывающие состояние внутренней отделки. После телефонных переговоров выяснилось, что все объекты сравнения, как и объект оценки, характеризуются удовлетворительным состоянием, поэтому корректировка не проводилась;
• корректировка на торг. Учитывая, что данные о проведённых операциях (продажах), как правило, являются конфиденциальной информацией, в расчёте используются цены предложений, которые корректируются по вышеуказанным факторам. Далее скорректированная стоимость предложения объекта анализа корректируется на коэффициент торга (Кторг). Этот коэффициент определяется экспертным путём на основе консультаций с специалистами по продаже квартир, имеющими недавний опыт продажи квартир, аналогичных объекту оценки. В результате проведённых опросов в период финансового кризиса на рынке недвижимости Украины, Кторг может быть принят на уровне 10%.

Таблица. Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом

В результате проведённых расчётов выполнена корректировка стоимости единичных показателей объектов-аналогов до оцениваемого объекта. Оценочная стоимость единичного показателя объекта оценки принята Оценщиком как среднее арифметическое значение.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет (с округлением) 952 260 грн. 00 коп.

6 ЛИТЕРАТУРА

При выполнении Отчёта об независимой оценке имущества были использованы, в частности, следующие стандарты, нормативные документы, источники и данные:

1. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.01 г. №2658-III;
2. Национальный стандарт №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утверждённый постановлением КМУ №1440 от 10.09.2003 г.;
3. Национальный стандарт №2 «Оценка недвижимого имущества», утверждённый постановлением КМУ №1442 от 28.10.2004 г.;
4. Методика оценки имущества, утверждённая постановлением КМУ №1891 от 10.12.03 г.;
5. Международные стандарты оценки МСО 1-7;
6. Правила определения физического износа жилых домов (приказ №21 Госжитлокоммунгоспа Украины от 03.02.2009 г.);
7. Информационные ресурсы сети Интернет;
8. Финансово-экономические, статистические документы и справки, устная информация, полученная от Заказчика и Владельца.

ПРИЛОЖЕНИЯ