Иногда кажется, что у украинцев есть суперсила: в один день они убеждают всех, что в квартире — итальянская плитка, дубовый паркет и позолоченные ручки, а уже на следующий — показывают то же самое жильё как «аварийное». И всё это — ради разных целей, но с одним и тем же инструментом: справкой об оценке имущества.
В этой статье разбираем самые распространённые мошеннические схемы, которые существуют на рынке оценки в Украине. И объясняем, почему лучше обращаться только к специалистам, работающим в рамках закона.
Содержание статьи:
- 1. Занижение стоимости при продаже недвижимости между физическими лицами
- 2. Завышение оценки для компенсации убытков
- 3. Занижение оценки при аренде или приватизации государственного и коммунального имущества
- 4. Завышение стоимости для получения кредита
- 5. Занижение оценки для сервисного центра МВД при продаже автомобиля
- Стоит ли оно того?
1. Занижение стоимости при продаже недвижимости между физическими лицами
Самая распространённая схема мошенничества в сфере оценки — занижение оценочной стоимости недвижимости при купле-продаже между физическими лицами. На первый взгляд, всё выглядит логично: продавец и покупатель договариваются внести в договор сумму значительно ниже той, которая реально передаётся. Главная цель — избежать полной уплаты налогов. Ведь продавец платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ) и военный сбор, а покупатель — сбор в Пенсионный фонд. Чем меньше сумма в отчёте, тем меньше налогов. К сожалению, некоторые оценщики идут на такие договорённости — за вознаграждение или по знакомству. Это не только неэтично, но и незаконно.
Отчёт об оценке обязательно регистрируется в Единой базе Фонда государственного имущества Украины — evaluation.spfu.gov.ua. Эта база автоматически проверяет адекватность стоимости на основе сравнительного метода. Если система выявляет подозрительно низкую сумму, отчёт может не пройти валидацию. Но даже если оценщик искусственно «подогнал» формулу, чтобы она прошла проверку — это не значит, что обман останется без последствий. Специалисты ФГИУ регулярно проводят ручные проверки. В случае выявления нарушений они могут инициировать аннулирование отчёта, обратиться в правоохранительные органы или даже способствовать признанию такой нотариальной сделки недействительной (поскольку она была проведена на основе поддельной оценки).
Опасность занижения — не только в штрафах. Такие действия бьют по обеим сторонам — и по продавцу, и по покупателю. Часто люди думают: «сделка прошла — и всё». Но бывает иначе. История одного из клиентов «криминальных оценщиков» показательная:
Мужчина купил квартиру в Киеве по рыночной цене, но в документах была указана сумма почти вдвое меньше. Через несколько месяцев продавец подал в суд, утверждая, что его «заставили» подписать договор и продать жильё за бесценок. Суд расторг сделку, признав её недействительной. Покупатель остался без квартиры, но главное — ему вернули только ту сумму, которая была официально прописана в договоре. Доказать передачу разницы «в конверте» не удалось. В итоге — потери на сотни тысяч гривен и годы судебной волокиты.
Суд в таких случаях ориентируется не на слова, а на то, что записано в договоре. А в договоре — цифра из экспертной оценки. Именно поэтому важно, чтобы отчёт был объективным, соответствовал рынку и был составлен в рамках действующего законодательства.
Оценка — не формальность. Это документ, который имеет юридическую силу и становится частью большой базы данных подобных электронных документов по всей Украине. И если кто-то считает, что можно обмануть систему, подделав пару цифр в файле — стоит помнить: отчёты хранятся годами, и к ним могут вернуться, если сделка вызовет подозрения или станет предметом спора.
2. Завышение оценки для компенсации убытков
Другая сторона медали — это умышленное завышение рыночной стоимости имущества с целью получения большей компенсации. Чаще всего такая схема встречается при оформлении документов на возмещение ущерба, причинённого боевыми действиями. Речь идёт как о жилой, так и о коммерческой недвижимости, складских помещениях, офисах, торговых объектах и т.д.
Многие пострадавшие искренне считают, что государство или иностранные доноры должны компенсировать не только утраты, но и учесть инфляцию, упущенную выгоду, моральный вред. В результате они обращаются к оценщикам с прямой просьбой завысить стоимость как минимум вдвое, а то и втрое. Формулировки бывают разные: «всё равно проверять не будут», «я всю жизнь на это работал», «разрушили — пусть платят по максимуму». Но с юридической точки зрения это попытка ввести в заблуждение государство, международную организацию или страховую компанию.
Нужно понимать, что документы на компенсацию обычно проверяются тщательно. Во многих случаях привлекаются независимые рецензенты, которые сопоставляют оценку с рыночными данными, а также проверяют достоверность исходной информации — например, планов помещений, фотофиксации, кадастровых номеров. Если выяснится, что стоимость даже незначительно завышена без объективных оснований — такую оценку могут признать недействительной, а заявление — отклонить. В некоторых случаях это может повлечь даже уголовную ответственность за мошенничество или подделку документов.
По условиям государственной программы «єВідновлення» житель Харьковской области получил жилищный сертификат на 1,5 млн грн за уничтоженное в результате обстрелов жильё. Похоже, решив «отоварить» его по полной, он обратился к оценщику, чтобы тот подогнал стоимость выбранной недвижимости под номинал сертификата.
В результате этих действий цена квартиры, которую клиент приобрёл за сертификат, превышала 1,5 млн грн. Однако результаты проведенной впоследствии судебной экспертизы показали, что реальная рыночная цена — около 1,3 млн грн. Таким образом, из государственного бюджета было безосновательно потрачено свыше 200 тыс. грн, чем нанесён значительный ущерб государственным интересам. По факту ненадлежащего выполнения профессиональных обязанностей оценщику сообщено о подозрении по статье 367 Уголовного кодекса Украины (служебная халатность, повлекшая тяжкие последствия). Ему грозит от 2 до 5 лет лишения свободы.
Как позже установили правоохранители, заказчик схитрил не только с оценкой при покупке квартиры, но и на этапе получения самого сертификата, так как дом имел меньшие повреждения, чем заявлялось. Эксперту, который изготовил такую техническую документацию, также грозит до 5 лет лишения свободы. Ну а заказчик как минимум остался без сертификата, однако его проблемы на этом могут не закончиться. На момент написания этой статьи дело рассматривается в суде, сообщает Суспільне Харків.
Оценщики должны помнить: они тоже несут ответственность. Почти все отчёты проходят регистрацию в Единой базе Фонда госимущества, а в отдельных случаях — ещё и рецензирование. Если будет доказано, что специалист сознательно внёс недостоверные данные — это может стоить ему свидетельства на право проведения оценки, а в худшем случае — даже свободы.
3. Занижение оценки при аренде или приватизации государственного и коммунального имущества
Еще одна «популярная» схема — это искусственное занижение оценки при оформлении аренды или приватизации государственного имущества. Эти схемы особенно распространены в регионах, где коммунальное имущество находится в ведении местных советов.
Например, объект недвижимости на балансе коммунального предприятия оценивается в 2 млн грн, а по документам — всего в 400 тысяч. Потом его передают в аренду или продают «своим» за копейки. А после — либо перепродают, либо используют как залог для кредита.
Еще пример — на Буковине разоблачили схему незаконной приватизации коммунального имущества — пяти земельных участков. Заниженная оценка, поддельные документы, «свои» покупатели. Уголовное производство открыли сразу в отношении нескольких лиц — и на дату написания статьи все фигуранты находятся в статусе обвиняемых.
4. Завышение стоимости для получения кредита
Отдельный вид манипуляций — завышенная оценка имущества для подачи в банк с целью получения большего кредита. Обычно это касается залогового имущества: различной недвижимости или транспорта всех видов.
В таких случаях заказчики просят оценщика вписать максимальную сумму, которая «пройдет» в банке. Но банки, особенно крупные, давно имеют своих внутренних экспертов, которые проверяют такие документы. Этот процесс называется «валидацией оценки». Если документ выглядит сомнительно — его просто не принимают. А если кредит всё же был выдан на основе завышенных данных, и имущество не покрывает долг — может начаться расследование по факту мошенничества.
Большинство банков с недоверием относятся к подозрительно «оптимистичным» отчетам. Даже если оценщик имеет лицензию, но документ составлен без детального анализа рынка или без фотофиксации — его быстро выявляют и отклоняют.
Еще один риск — это личная ответственность заемщика. Если из-за завышенной оценки он получил большую сумму, чем реально мог обеспечить, а потом не смог вернуть деньги, банк всё равно имеет право взыскать долг с личного имущества, даже если рыночная стоимость залога значительно ниже суммы кредита.
Предприниматель из Черкасс подал в банк отчет, согласно которому коммерческое помещение оценивалось в 5,8 млн грн. Он получил кредит на 4 млн под залог этой недвижимости. Через год бизнес прогорел, вернуть кредит не удалось. Когда банк выставил имущество на продажу, оказалось, что рыночная стоимость помещения — не более 2,7 млн. Остаток долга взыскали через суд. В результате мужчина остался без помещения, без бизнеса и ещё должен более миллиона.
Проблема в том, что на момент оформления кредита завышение выглядит как «выгодная договорённость», но когда начинаются проблемы с выплатами — все риски перекладываются на заемщика. А оценщик либо «исчезает», либо говорит, что всего лишь «высказал экспертное мнение» на основе предоставленных материалов.
Чтобы избежать таких ситуаций, лучше подавать реалистичную оценку, основанную на документально подтверждённых фактах, фотографиях, анализе рынка и объективном состоянии имущества. Это не только повышает шансы на получение кредита, но и защищает заемщика в случае неожиданных трудностей.
5. Занижение оценки для сервисного центра МВД при продаже автомобиля
Ещё одна довольно распространённая, хоть и рискованная схема — попытка подать заниженную оценку в сервисный центр МВД (МРЭО) при переоформлении авто. Цель — уменьшить сумму, с которой рассчитывается налог при продаже. Особенно это касается грузовых автомобилей, для которых налоговые ставки значительно выше, чем для легковых.
Известно, что для грузовиков действует повышенная ставка налога по сравнению с легковыми авто. Но важно понимать: к категории грузовых относятся не только большие фуры, но и многие модели микроавтобусов — например, Citroën Jumper, Mercedes Vito, Ford Transit и др.
В таких случаях заказчики просят оценщика занизить стоимость авто до минимума. Но сотрудники сервисных центров обычно хорошо разбираются в рыночных ценах, и откровенно «липовые» оценки не принимают. В случае выявления сомнительной оценки, МВД может инициировать дополнительную проверку или потребовать новую справку от другого субъекта оценочной деятельности.
Стоит ли оно того?
Оценка — это не просто справка с цифрами. Это юридический документ, который может стать основой сделки, судебного спора или налоговой проверки. И любые манипуляции с оценкой — это не «мелкая хитрость», а потенциальное уголовное преступление.
Так что если вам предлагают «оформить как надо», «сделать под сделку» или «нарисовать цифру» — помните, что отвечать придётся всем, кто участвует в схеме. Лучшее решение — обращаться к добросовестному оценщику, который работает открыто, по методикам и в рамках закона.
Не стоит рисковать репутацией и свободой ради сомнительной экономии!