При продаже недвижимости платный отчёт оценщика нужен не всегда. Во многих случаях собственник может самостоятельно сформировать бесплатную электронную справку об оценочной стоимости имущества. Однако автоматический расчёт подходит не для каждой ситуации и не всегда корректно отражает реальную рыночную стоимость объекта.
Несколько лет назад Фонд государственного имущества Украины запустил сервис автоматического определения оценочной стоимости недвижимости. Предполагалось, что гражданин сможет самостоятельно зайти в Единую базу данных отчётов об оценке, указать адрес и основные характеристики имущества, после чего бесплатно получить электронную справку. И уже с ней вместо отчёта оценщика идти к нотариусу для переоформления права собственности на имущество.
В сформированном документе указываются сведения об объекте недвижимости, автоматически рассчитанная оценочная стоимость и регистрационные данные, по которым нотариус может проверить справку в Единой базе. Таким образом, во многих случаях собственнику уже не обязательно обращаться к оценщику перед продажей квартиры, жилого дома, земельного участка или другой недвижимости.
Заработала ли эта система именно так, как было задумано? В целом — да. Однако за годы практической работы с оценкой недвижимости мы увидели как преимущества автоматического сервиса, так и некоторые его ограничения.
Зачем была введена бесплатная автоматическая оценка
Идея создания автоматизированного модуля была вполне логичной. Сервис должен был одновременно решить несколько важных задач.
- Уменьшить возможности для искусственного занижения стоимости недвижимости. Раньше встречались случаи, когда для уменьшения налогов в отчётах указывали явно заниженную стоимость имущества. Многие помнят, как у некоторых недобросовестных оценщиков можно было оценить квартиру в Киеве в 50 тыс. грн. Автоматический контроль со стороны Единой базы значительно усложнил такие манипуляции.
- Упростить оформление договоров у нотариуса. Граждане получили возможность во многих случаях сформировать необходимый документ самостоятельно, без дополнительного обращения в оценочную компанию.
- Уменьшить расходы собственников недвижимости. Если автоматически определённая стоимость является приемлемой и соответствует ситуации, заказывать отдельную оценку для целей налогообложения не нужно.
- Обеспечить единый механизм проверки документов. Нотариус может проверить электронную справку или зарегистрированный отчёт непосредственно через Единую базу.
В результате порядок на рынке оценки для нотариальных действий действительно стал лучше. В то же время автоматический алгоритм работает только с теми сведениями, которые пользователь вводит в систему, и с информацией, содержащейся в базе. Он не видит фактического состояния недвижимости и не может учесть все индивидуальные особенности конкретного объекта.
Как самостоятельно получить справку об оценочной стоимости
Бесплатную электронную справку можно сформировать в личном кабинете Единой базы по адресу evaluation.spfu.gov.ua.
Для входа необходимо пройти электронную идентификацию. После авторизации пользователь выбирает вид недвижимости и заполняет форму, в которой указывает:
- адрес объекта;
- тип недвижимости;
- общую площадь;
- этаж и этажность дома, если речь идёт о квартире;
- год постройки и другие характеристики, предусмотренные формой;
- сведения, необходимые для идентификации земельного участка или другого объекта.
После обработки введённых данных система почти мгновенно формирует электронную справку. Её можно сохранить или распечатать для подачи нотариусу. Печатать документ необязательно: нотариус может проверить факт его формирования в Единой базе по уникальному регистрационному номеру.
Электронная справка об оценочной стоимости действует в течение 30 календарных дней со дня её формирования. Поэтому не стоит получать документ задолго до запланированной даты заключения договора. Если срок действия справки истёк, её придётся сформировать повторно.
Когда бесплатной справки достаточно
Автоматическая оценка используется при нотариальном оформлении продажи или обмена недвижимости, когда стоимость имущества необходима для определения базы налогообложения и обязательных платежей.
Электронную справку можно использовать, в частности, при:
- продаже квартиры, жилого дома, гаража, земельного участка или нежилого помещения;
- обмене недвижимого имущества.
При дарении, оформлении наследства, заключении договора пожизненного содержания и совершении других нотариальных действий требования к определению стоимости имущества могут отличаться. Поэтому необходимость оценки и вид документа следует предварительно уточнить у нотариуса, который будет оформлять сделку.
Также перед формированием справки желательно уточнить перечень необходимых документов именно у того нотариуса, который будет оформлять сделку. В разных ситуациях требования могут отличаться в зависимости от вида договора, состава его участников, степени родства и особенностей налогообложения. В частности, советуем обратить внимание на технический паспорт. В некоторых случаях он вообще не нужен, однако иногда нотариус требует не только предоставить технический паспорт, но и обновить его. Для многих клиентов становится неожиданностью, что после проведения новых обмеров общая площадь квартиры может несколько измениться. Это связано с тем, что в старых технических паспортах могли использоваться другие правила учёта площади лоджий и балконов, а современные лазерные дальномеры обеспечивают более высокую точность измерений по сравнению с рулетками, которыми пользовались раньше. В результате разница в обмерах может повлиять как на площадь отдельных помещений, так и на общую площадь недвижимости.
Когда нужно обращаться к оценщику
Бесплатная справка не является универсальным документом для всех случаев, когда необходимо определить стоимость недвижимости. Она создана прежде всего для нотариальных операций и налогообложения.
Профессиональный отчёт об оценке недвижимости обычно нужен в следующих ситуациях:
- Для суда. Например, при разделе имущества супругов, определении размера компенсации, признании права собственности, наследственных спорах или расчёте судебного сбора.
- Для банка или другого кредитора. Когда имущество передаётся в залог или его стоимость необходима для принятия финансового решения.
- Для бухгалтерского учёта. В частности, для постановки имущества на баланс, переоценки, передачи между юридическими лицами или определения справедливой стоимости.
- Для ретроспективной оценки. Если необходимо определить рыночную стоимость недвижимости по состоянию на дату в прошлом.
- Для подачи в налоговые органы в Украине или за границей. В частности, когда необходимо документально подтвердить стоимость имущества для декларирования доходов, активов или имущественного состояния.
- Если результат автоматического расчёта вызывает обоснованные сомнения.
Электронная справка из Единой базы не заменяет отчёт оценщика для суда, банка, бухгалтерского учёта и других целей, не связанных с нотариальным налогообложением.
В отчёте оценщик не только указывает итоговую стоимость, но и описывает объект, анализирует рынок, подбирает объекты сравнения, проводит необходимые корректировки и обосновывает полученный результат. Именно это принципиально отличает профессиональную оценку от автоматически сформированной справки: речь идёт не о среднерыночной стоимости похожего имущества, а именно о рыночной стоимости конкретного объекта с учётом его технического состояния и других особенностей.
Что делать, если автоматическая оценка завышена
На практике иногда встречается ситуация, когда определённая системой стоимость заметно превышает реальную рыночную цену недвижимости. В таком случае использование справки может привести к необоснованному увеличению налогов и других платежей, которые рассчитываются от стоимости имущества.
Причиной завышения может быть то, что автоматический модуль не учёл:
- неудовлетворительное техническое состояние квартиры или дома;
- тип дома, когда «хрущёвку» оценили как расположенную рядом элитную новостройку;
- неудачное локальное расположение объекта;
- особенности этажа, планировки или инженерного обеспечения;
- ограниченный спрос на недвижимость такого типа;
- другие характеристики, непосредственно влияющие на рыночную стоимость.
Если собственник не согласен с автоматически определённой стоимостью, он имеет право обратиться к субъекту оценочной деятельности. Оценщик проводит отдельное исследование рынка, определяет обоснованную рыночную стоимость и регистрирует отчёт в Единой базе.
При этом оценщик не «исправляет» ранее сформированную электронную справку. Он готовит другой документ — профессиональный отчёт об оценке, в котором стоимость определяется на основании характеристик объекта и актуальной рыночной информации. После этого отчёт регистрируется в той же Единой базе, а нотариус проверяет факт его регистрации и присвоенный документу уникальный номер.
В то же время регистрация отчёта не означает, что его качество в дальнейшем никто не контролирует. Специалисты Фонда государственного имущества анализируют информацию, внесённую в Единую базу, и выборочно проводят рецензирование (проверку) зарегистрированных отчётов. Если в ходе проверки будет выявлено необоснованное занижение стоимости, ошибки в расчётах или нарушение нормативных требований, отчёт может получить отрицательную рецензию, а в отношении оценщика и субъекта оценочной деятельности могут быть приняты предусмотренные законодательством меры. Для заказчика это также может означать задержку оформления документов и необходимость заказывать новый, надлежащим образом подготовленный отчёт.
Зарегистрированный в Единой базе отчёт об оценке для нотариального оформления действует в течение шести месяцев с даты оценки.
Может ли автоматическая оценка быть заниженной
Автоматический расчёт может не только завышать, но и занижать стоимость отдельных объектов. Для уплаты налогов собственника обычно больше беспокоит завышенный результат, однако заниженная стоимость также может вызывать вопросы.
Например, она может быть неприемлемой, если стороны хотят иметь документальное подтверждение реальной рыночной цены имущества или если стоимость используется не только для нотариального оформления.
По нашим практическим наблюдениям, автоматический модуль обычно стабильнее работает с типовыми квартирами и жилыми домами в населённых пунктах с достаточным количеством рыночных данных. Больше расхождений может возникать при определении стоимости:
- земельных участков в небольших населённых пунктах;
- гаражей и парковочных мест;
- нетипичных нежилых помещений;
- объектов с нестандартными характеристиками;
- недвижимости в районах, где рядом расположено много домов разных периодов постройки и разного качества. Примерами таких местностей в Киеве могут быть Подол и Лукьяновка. Автоматическая программа в большей степени ориентируется на среднерыночные показатели, однако этот механизм может давать значительную погрешность, если стоимость квартир в соседних домах разных типов может отличаться, например, в полтора раза.
Это не означает, что автоматическая оценка таких объектов обязательно будет неправильной. Однако результат стоит сравнить с актуальными рыночными предложениями и при необходимости проконсультироваться с оценщиком.
Итак, нужна ли оценка при продаже недвижимости
Платная оценка при продаже недвижимости нужна не в каждом случае. Если автоматический сервис сформировал приемлемую оценочную стоимость, а нотариус подтвердил возможность использования электронной справки, собственник может обойтись без отдельного отчёта оценщика.
Обращаться в оценочную компанию целесообразно, если:
- автоматически определённая стоимость, по вашему мнению, существенно отличается от реальной рыночной цены;
- нотариус требует зарегистрированный отчёт, хотя в конкретной ситуации законодательство допускает использование электронной справки. В таком случае стоит попросить нотариуса объяснить правовое основание такого требования;
- необходимо учесть нетипичные индивидуальные характеристики и фактическое состояние имущества;
- оценка проводится не для продажи у нотариуса, а для суда, банка, бухгалтерского учёта или другой цели.
Поэтому перед тем, как заказывать оценку, стоит сначала определить цель использования документа и уточнить требования у нотариуса или другого учреждения, куда он будет подаваться. Это поможет не тратить деньги на, возможно, ненужный отчёт и одновременно избежать ситуации, когда бесплатная справка не соответствует поставленной задаче.