Чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.
Связь между затратами на создание объекта и его рыночной стоимостью (затратный подход).
Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание. Такой подход называется затратным.
Основной принцип этого подхода заключается в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель не заплатит за объект больше, чем составляют затраты на создание идентичного объекта недвижимости — с учётом существующего износа и разумной прибыли инвестора за вложение средств в создание объекта. То есть нужно корректно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства. И не забыть, конечно, про определённую стоимость земли. В результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.
Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки загородного дома.
Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений о продаже одной сотки земельных участков со схожими потребительскими характеристиками: расположение, наличие дорог и коммуникаций, близость леса или водных объектов и т.д.
Затем нужно определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного нашему объекту. Это сделать достаточно просто, если воспользоваться специализированными справочниками укрупнённых показателей стоимости строительства.
Далее из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома составляет 20%, то полученную величину затрат нужно уменьшить также на 20%.
На заключительном этапе оценки мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа. Затем увеличиваем полученную сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли можно принять на уровне 20–30%. Итоговая величина и будет рыночной стоимостью объекта, рассчитанной с использованием затратного подхода.
Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости можно выразить следующей формулой:
V = Va * (100+I) * (100–WT) / 10000 + Vl , где
- V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
- Va – сумма затрат на строительство нового аналога;
- I – величина разумной прибыли инвестора в %;
- WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
- Vl – стоимость земельного участка как незастроенного.
Этот подход можно применять самостоятельно при оценке простых объектов, для которых известны ориентировочные затраты на строительство или их легко подсчитать. К таким объектам относятся, например, загородные коттеджи или дачи.
При использовании этого подхода важно учитывать, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от рыночных тенденций. Приведённый пример с прибылью 20–30% соответствует стабильному рынку. Однако при росте цен прибыль обычно увеличивается. А на падающем рынке она может существенно снижаться. Иногда возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта оказывается ниже затрат на его создание.
Доходы от эксплуатации и рыночная стоимость (доходный подход).
Оценка стоимости объекта недвижимости также может производиться на основании доходов от его эксплуатации — такой подход называется доходным.
Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. А потенциальный покупатель не купит объект дороже, чем стоят будущие доходы от его использования. Предполагается, что рыночная цена (которая устроит обе стороны) установится примерно на уровне стоимости будущих доходов.
Доходный подход включает несколько методов, но для примера рассмотрим один из самых простых — метод капитализации прибыли. С его помощью можно относительно легко рассчитать рыночную стоимость нежилого помещения.
Весь расчёт стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трёх этапов:
- Расчёт чистого годового операционного дохода.
- Расчёт ставки капитализации.
- Расчёт стоимости объекта по формуле:
V = NOI / R,
где: V – стоимость объекта;
NOI – величина чистого годового операционного дохода;
R – ставка капитализации.
Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами на содержание объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от неполного использования. (Возможны перерывы поступления арендной платы при смене арендаторов).
Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход преобразуется в величину рыночной стоимости объекта недвижимости. Самый простой способ определить ставку капитализации — сложить три компонента:
- Безрисковая ставка — величина годовой доходности при размещении капитала в условно наиболее надежный актив. Например, депозит в государственном банке.
- Надбавка за риск вложений в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность таких вложений (может составлять 3–7%).
- Ставка возврата капитала может быть определена как 100/RL, где RL — срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1–1,5%, для квартир в панельных домах 1970–1980 гг. — 4–5%.
Определив численные значения всех трёх компонентов и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).
Теперь остаётся только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации. Мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Таким образом, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход, в частности при оценке недвижимости в Киеве. Отметим, что описанный метод капитализации дохода далеко не единственный в доходном подходе, но он самый простой в применении и может использоваться для самостоятельной оценки нежилой (коммерческой) недвижимости.
Цены открытого рынка (сравнительный подход).
Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.
Этот подход основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, которые продаются на открытом рынке. То есть с объектами, по которым известны цены предложений. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).
Главное при использовании сравнительного подхода — достоверность и актуальность информации об аналогах. Для выбора объектов сравнения следует использовать только проверенные источники. Как правило, это предложения от известных риелторских компаний, где указан точный адрес, приведены подробные характеристики и фотографии, по которым можно оценить степень соответствия аналога объекту оценки. Информации крупных компаний можно доверять больше, чем малознакомым агентствам или частным объявлениям в прессе и интернете, среди которых много недостоверных или неактуальных предложений. Чтобы отсеять такие данные, информацию об аналогах, планируемых к использованию в оценке имущества, желательно проверить через телефонное интервью с продавцом.
В большинстве случаев для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений, а не реальные цены сделок. Поэтому после подбора аналогов следует определить поправку на торг — размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю.
Средняя поправка на торг может существенно меняться в зависимости от рыночной конъюнктуры. На стабильном рынке это 3–5%, а в периоды падения цен может превышать 10–15%. Точное определение размера поправки может быть сложным, поэтому для самостоятельной оценки можно ориентироваться на 5–10%.
Еще одна сложность сравнительного подхода заключается в том, что подобранные аналоги всё равно отличаются от объекта оценки по ряду характеристик. Для учета этих отличий оценщики используют систему корректировок.
Суть корректировок такова: выделяют ключевые параметры объекта, влияющие на стоимость — площадь, район, тип дома, удалённость от метро, этаж и др. Если аналог превосходит объект оценки, его цена уменьшается на величину преимуществ. Если уступает — увеличивается.
Корректировки определяются экспертными методами или статистикой. Но суммарная корректировка не должна превышать 15–20%. Если превышает, аналог считается неподходящим и заменяется.
После корректировки стоимости аналогов рассчитывается средняя стоимость 1 кв. м (или другой единицы). Затем умножается на площадь — так определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.
Итоговая стоимость.
На практике оценщик недвижимости по возможности применяет все вышеуказанные подходы — как требует законодательство. Но результаты всегда отличаются между собой.
Для расчёта итоговой стоимости проводится взвешивание результатов — с учетом достоверности и полноты информации по каждому подходу, а также их соответствия цели оценки.
Самый простой метод — усреднение. Но если использовать разные весовые коэффициенты, их необходимо обосновать.
Применение всех подходов позволяет оценщику быть более объективным: изучение объекта с разных сторон даёт возможность учесть все факторы, влияющие на его рыночную стоимость.