Классификация жилой недвижимости Киева

Тип жилого дома имеет важное значение для оценки квартиры. На рыночную стоимость влияют не только площадь, этаж, состояние ремонта и месторасположение, но и год постройки дома, материал стен, планировка, этажность, наличие лифта, состояние мест общего пользования и общая ликвидность такого жилья.

Именно поэтому квартиры в дореволюционном доме, сталинке, хрущевке, гостинке, новостройке или доме улучшенной планировки не всегда можно напрямую сравнивать между собой. Для корректной оценки желательно подбирать аналоги в домах похожего типа или учитывать соответствующие отличия при расчете.

Содержание

• Старый фонд: «царская» дореволюционная постройка
• Сталинка
• Хрущевка
• Улучшенная планировка, современный тип, новостройка
• Элитная недвижимость
• Таунхаус
• Пентхаус, мансарда
• Малосемейка (коридорного типа, «коридорка»)
• Гостинка
• Гостинка-переделка
• Секционка
• Долевая собственность на недвижимость
• Вывод

Старый фонд: «царская» дореволюционная постройка

К старому фонду обычно относят дома дореволюционного периода. Многие из них нуждаются в капитальном ремонте, в частности в замене деревянных балок, которые выполняют роль несущих перекрытий. В начале ХХ века в качестве перекрытий начали использовать металлические конструкции, поэтому здания 1905-1917 годов иногда не требуют немедленного капитального ремонта. Чаще всего это бывшие доходные дома, среди которых встречаются дворянские и купеческие особняки.

Такие дома условно делят на две группы: здания с металлическими перекрытиями, которые обычно лучше сохранились, и здания с деревянными перекрытиями, которые чаще нуждаются в капитальном ремонте. Большинство из них многократно перестраивались, поэтому планировка и техническое состояние таких домов могут существенно отличаться.

Планировка дореволюционных домов очень разнообразна. До 1917 года значительная часть таких домов относилась к доходному жилью и могла включать как небольшие квартиры с проходными кухнями или коридорной системой, так и просторные многокомнатные апартаменты площадью до нескольких сотен квадратных метров.

Сталинка

Сталинский дом — это обычно здание из светло-оранжевого кирпича или красноватых минеральных панелей, с квартирами удачной планировки и высокими потолками. Для облицовки нередко использовали массивные панели с гранитной крошкой. Некоторые здания украшали башнями, которые внешне напоминали кремлевские. Первые сталинские дома начали появляться в тридцатых годах прошлого века. Среди сталинок много зданий, построенных по индивидуальным проектам, однако встречаются и типовые дома. Не следует путать сталинские дома с домами старого фонда.

Дома сталинского периода условно делят на два основных типа:

1. Номенклатурные (предназначались для руководящих работников и их семей).
2. Рядовые (рассчитанные на коммунальное заселение).

В домах первого типа обычно были лифты, мусоропроводы на кухнях, просторные лестничные клетки и лучшие планировочные решения. В таких домах предусматривали кабинеты, детские комнаты, библиотеки и комнаты для прислуги. Для довоенных сталинских квартир характерны высокие потолки более 3 м, просторные кухни, раздельные санузлы, большие комнаты площадью от 15 до 25 м², иногда до 30 м², а также подсобные помещения.

В рядовых домах встречаются классические трех- и четырехкомнатные квартиры, а также квартиры коридорного типа — первоначальные общежития. Дополнительные удобства в таких домах не проектировали, однако в 1970-е годы некоторые из таких домов были оборудованы выносными лифтами.

Рядовая застройка послевоенного периода была значительно проще, а степень стандартизации жилья — выше. Для таких домов характерны почти плоские фасады, минимальное количество декора, неоштукатуренный силикатный кирпич наружных стен и стандартная лепная отделка. Такие дома строились до 1956 года, после чего началась эпоха хрущевок.

Архитектурный вид «сталинок»: массивное здание из кирпича или прочных керамических панелей, с высоким бельэтажем. Для облицовки таких зданий часто использовались гранитные плиты — как цельные, так и с гранитной крошкой.

Планировка: квартиры обычно имеют большую площадь по сравнению с более поздней массовой застройкой. Ориентировочная общая площадь: однокомнатные квартиры — 32-50 м², двухкомнатные — 44-65 м², трехкомнатные — 59-80 м², четырехкомнатные — 80-100 м². Для сталинок также характерны просторные кухни площадью примерно от 6 до 12 м², раздельный или совмещенный санузел, прочные перекрытия и потолки высотой 3 м и более.

Особенности: послевоенные сталинские дома 1950-х годов — кирпичные или облицованные. По сравнению с довоенными сталинками квартиры в них имеют меньшую площадь, а кухни обычно составляют около 7-8,5 м².

Хрущевка

«Хрущевская оттепель» — это период 1956-1965 годов. В это время было построено более 13 тысяч жилых домов, и почти все они были пятиэтажками.

История индустриального жилищного строительства берет начало в 1955 году, когда вышло постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». К архитектурным излишествам относили арки, портики, башенные надстройки, а также завышенные площади прихожих, коридоров и других вспомогательных помещений. Постановление предусматривало разработку типовых проектов, которые должны были удешевить строительство массового жилья.

Изначально предполагалось, что пятиэтажки первого поколения со временем будут снесены, поскольку для них предусматривался относительно короткий срок эксплуатации.

В тот период коммунальные квартиры не проектировались. В каждой квартире должна была быть кладовая или встроенный шкаф, спальня площадью 6 м² на одного человека или 8 м² на двоих, а также общая комната площадью не менее 14 м². Общая комната могла быть проходной, иногда с выходом на кухню.

Пятиэтажные дома строились как в панельном, так и в кирпичном исполнении. На лестничной площадке обычно располагается по 4 квартиры. В домах возможен газ, на 1-м этаже у квартир нет балконов. Одно- и двухкомнатные квартиры этой серии до сих пор пользуются значительным спросом на рынке недвижимости, поскольку этот вариант является относительно недорогим жильем.

Архитектурный вид: пятиэтажные здания, построенные в период правления Хрущева. В зданиях отсутствуют чердак, мусоропровод и лифт. Несущие конструкции — наружные. Сначала хрущевки были кирпичными, а с начала 60-х годов в целях экономии произошел переход на панельное жилищное строительство (67-я серия).

Планировка: квартиры отличаются небольшой площадью комнат и кухни, часто имеют совмещенный санузел и хуже удерживают тепло. Ориентировочная общая площадь: однокомнатные квартиры — 29-30 м², двухкомнатные — 42-45 м², трехкомнатные — 54-58 м². Площадь кухни обычно составляет 5-6 м².

Обычно в многокомнатных квартирах такой серии одна или несколько комнат проходные, санузел чаще всего совмещенный.

Улучшенная планировка, современный тип, новостройка

Кроме вышеупомянутых домов, в Киеве есть дома с квартирами так называемой улучшенной планировки. Это могут быть как однокомнатные, так и двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Основной особенностью таких квартир является большая кухня, обычно площадью 9 м² или более, просторные санузлы, раздельные комнаты, большие лоджии и более удобные прихожие.

Архитектурный вид: дома с квартирами улучшенной планировки могут быть пяти-, девяти-, двенадцати- или четырнадцатиэтажными.

Планировка: однокомнатная квартира — 40-45 м² (в этих же домах могут быть малометражные квартиры общей площадью около 30 м²); двухкомнатная квартира — 56-60 м²; трехкомнатная квартира — 75-100 м² и более. Этажность таких домов различна.

Элитная недвижимость

В сфере недвижимости понятие «элитность» означает совокупность характеристик, которые формируют высокий уровень престижности и комфорта жилья. Важное значение имеют месторасположение, история района, качество застройки, архитектура дома, инженерное оснащение, состояние придомовой территории и уровень обслуживания.

Элитное жилье обычно расположено в престижных районах города, часто в исторически сформированном центре или в локациях с качественным окружением. Дополнительным преимуществом могут быть хорошие видовые характеристики: вид на парк, набережную, историческую застройку или другие привлекательные объекты. В то же время близость к промышленным зонам или оживленным магистралям может снижать привлекательность такого жилья.

Для элитного жилья обычно характерны небольшое количество квартир в доме, контроль доступа, охрана территории, качественные места общего пользования, современные лифты, подземный или наземный паркинг, а также профессиональное обслуживание дома. Такие объекты часто строятся с использованием качественных материалов и современных инженерных решений.

Дополнительными признаками элитного жилья могут быть закрытая или благоустроенная придомовая территория, собственная инфраструктура, спортивные или рекреационные зоны, автономное теплоснабжение, качественная вентиляция, кондиционирование и другие инженерные системы, обеспечивающие высокий уровень комфорта.

Характеристика квартир. Элитные квартиры обычно имеют высокие потолки не менее 3-3,5 м, большие окна, качественные стеклопакеты, дорогие отделочные материалы и индивидуальные дизайнерские решения. Для такого сегмента характерны нестандартные планировки, высокий уровень инженерного оснащения и отсутствие полностью одинаковых интерьерных решений.

Распространенным видом элитного жилья являются пентхаусы. Обычно в них устанавливают панорамные окна. Современный пентхаус имеет отдельный вход и большую террасу. Площадь пентхаусов, как правило, достаточно большая.

Таунхаус

Таунхаус (англ. townhouse) — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами, то есть без общего подъезда. Каждая квартира таунхауса в большинстве случаев имеет отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник. Несмотря на определенное структурное сходство, не стоит путать таунхаусы со сблокированными домами, поскольку под термином «таунхаус» может пониматься как блокированное, так и отдельно расположенное жилое здание.

Пентхаус, мансарда

Пентхаус (англ. penthouse) — жилое помещение или апартаменты на верхнем этаже здания, часто с открытой террасой, панорамными окнами и улучшенными видовыми характеристиками. В современной практике термин «пентхаус» обычно применяют к квартирам верхнего уровня с повышенным комфортом, большой площадью или нестандартной планировкой.

Мансарда — жилое помещение чердачного типа, образованное на последнем этаже дома с мансардной крышей. Популярность дому с подобной архитектурой принес француз Франсуа Мансар своей работой в Париже в середине XVII века. В 1630 году он впервые использовал подкровельное чердачное пространство для жилых и хозяйственных целей. С тех пор чердачный этаж под скатной крутой ломаной крышей носит название «мансарда» — по имени архитектора. С начала XIX века, в связи с индустриализацией и урбанизацией, в мансардах жили преимущественно бедные люди.

Мансарды находят все большее применение в современном строительстве. В строительной терминологии мансардным считают этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью скатной или ломаной крыши. Для оценки такого жилья важно учитывать фактическую полезную площадь, высоту помещений, освещенность, удобство планировки и техническое состояние конструкций крыши.

Малосемейка (коридорного типа, «коридорка»)

Дома этого типа построены по принципу общежитий. Квартиры, иногда до 10-15 на лестничной площадке, располагаются по двум сторонам длинного узкого коридора. Планировка может быть разной, в том числе похожей на обычную квартиру-хрущевку. Существуют 5-, 9- и 12-этажные дома этого типа. В них предусмотрены мусоропроводы и лифты, хотя в пятиэтажных домах лифтов нет.

Изначально дома этого типа строились в качестве малосемейных общежитий — отсюда название «малосемейка» — для предприятий и заводов. В условиях дефицита жилой площади предоставление ведомственного жилья было хорошим стимулом для сотрудников.

Площадь таких однокомнатных квартир обычно составляет от 21 до 33-34 м², а площадь комнат — примерно 11,5 или 17,5 м². Чаще всего малосемейки строились в девятиэтажных домах. На одном этаже может располагаться от 6 до 15 квартир. Для таких квартир характерны небольшая кухня площадью до 6 м², совмещенный санузел и сидячая ванна.

Архитектурный вид: кирпичные или панельные 5-9-этажные дома, как правило, с одним подъездом. Возможен общий коридор или секции по 4 квартиры.

Планировка: обычно это однокомнатные или так называемые полуторакомнатные квартиры с небольшой кухней, совмещенным санузлом и компактными жилыми комнатами. Конкретные площади и планировочные решения могут отличаться в зависимости от серии дома.

Гостинка

Гостинка (от «комната гостиничного типа») — тип жилого помещения, представляющий собой малометражную однокомнатную квартиру или комнату с кухонной нишей и санузлом. Также гостинкой называют здание, состоящее из таких квартир или комнат.

Гостинка обычно представляет собой многоэтажное, от 3 до 16 этажей, панельное или кирпичное здание. На этаже может располагаться большое количество квартир — от 10 до 40. Гостинки обычно состоят из одной секции, хотя встречаются и многосекционные дома, в частности 5-этажные. Подобные дома строились для работников промышленных предприятий как временное жилье в цепочке «общежитие — гостинка — полнометражная квартира».

Массовое строительство домов с квартирами и комнатами гостиничного типа в СССР началось в 1960-1970-х годах. Квартира гостиничного типа обычно включает жилую комнату площадью 12-18 м², небольшую кухню площадью 4-6 м², прихожую и санузел. В таких квартирах нередко есть балкон или лоджия. Отдельная разновидность — дома с комнатами гостиничного типа, где помещения состоят не из полноценных квартир, а из комнат с кухонной нишей в прихожей и совмещенным санузлом с сидячей ванной.

Гостинка-переделка

Гостинки «переделки» — это переделанные многокомнатные квартиры в жилых домах, расположенные как в панельных, так и в кирпичных домах. Площадь таких гостинок обычно колеблется от 12 до 24 м².

Такие гостинки часто имеют современный ремонт, обновленную сантехнику и лучшее техническое состояние по сравнению с обычными комнатами или квартирами гостиничного типа. Благодаря небольшой площади и относительно доступной стоимости они могут пользоваться спросом как компактное жилье или объект для дальнейшей аренды.

В таких объектах обычно обновляют сантехнику, электропроводку, напольное покрытие, окна и инженерное оборудование. Однако при оценке важно учитывать не только качество ремонта, но и юридический статус помещения, планировку, площадь, состояние дома и спрос на подобное жилье.

Секционка

Секция или комната в общежитии — это комната площадью от 12 м², где туалет, ванная и кухня являются общими для нескольких жильцов или даже для всего этажа. Как правило, такой тип жилья выбирают студенты, одинокие люди или молодые семейные пары. Цена такого жилья ниже стоимости гостинок, однако общие удобства создают много бытовых неудобств.

Долевая собственность на недвижимость

Долевая собственность не является отдельным типом жилого дома, однако часто встречается на рынке недвижимости и имеет значение при оценке. Речь идет о квартире, доме или земельном участке, находящемся в собственности двух или более лиц. Такая ситуация может возникнуть при наследовании, дарении, разделе имущества или в других предусмотренных законом случаях.

Такой вид недвижимого имущества и сделки с ним имеют ряд юридических особенностей:

• Собственник доли недвижимого имущества, который правомерно осуществил за свой счет неотделимые улучшения, например ремонт или установку встроенной мебели, может иметь основания для пропорционального увеличения своей доли в праве собственности на это имущество.
• Продажа, обмен или иное распоряжение объектом общей долевой собственности в целом может осуществляться только по взаимному согласию совладельцев.
• При продаже доли в недвижимом имуществе третьему лицу другие совладельцы имеют преимущественное право ее покупки на равных условиях, в частности относительно цены.
• Продавец доли квартиры, дома или земельного участка должен письменно уведомить совладельцев о намерении заключить соответствующую сделку с указанием цены и других условий продажи. Если совладельцы не воспользуются преимущественным правом покупки в течение установленного срока, доля может быть продана третьему лицу.

Вывод

Тип жилого дома является одним из важных факторов, влияющих на рыночную стоимость квартиры. Квартиры одинаковой площади в одном районе могут существенно отличаться по цене, если они расположены в разных типах домов: дореволюционном доме, сталинке, хрущевке, гостинке, новостройке или доме улучшенной планировки.

При оценке квартиры желательно подбирать аналоги в домах максимально похожего типа. Если это невозможно, оценщик должен учитывать отличия в конструктивных особенностях, планировке, техническом состоянии, этажности, наличии лифта, состоянии мест общего пользования и общей ликвидности такого жилья на рынке.

Именно поэтому классификация жилой недвижимости имеет не только справочное, но и практическое значение: она помогает корректнее сравнивать квартиры между собой и обосновывать рыночную стоимость объекта оценки.