В данном разделе нашего сайта приведена информация по экспертной денежной оценке земельных участков без учета стоимости строений и сооружений на них.
Зміст статті:
Виды денежной оценки земельных участков
Значительная часть обращающихся к нам людей часто не понимает, какой именно документ им нужен. «Нотариус сказал заказать денежную оценку земли». При этом часто не уточняется какая именно оценка нужна.
Денежная оценка земли делится на два вида:
- Нормативная денежная оценка. Используется в частности при вступлении в наследство и при дарении. Нормативную оценку в большинстве случаев заказывают в государственных органах и получают вместе с вытягом из земельного кадастра. Нормативная оценка — это достаточно условные цифры, которые как правило к рыночной стоимости не имеют никакого отношения. В большинстве случаев нормативная оценка значительно ниже рыночной. Обратите внимание, что мы не оказываем услуг по проведению нормативной денежной оценки земли.
- Экспертная денежная оценка. Используется при продаже, при судебных разбирательствах, а также в случае дарения или вступления в наследства, если нормативная оценка по региону отсутствует. Экспертная оценка земли, как и экспертная оценка недвижимости, подразумевает определение рыночной стоимости имущества. То есть той стоимости, за которую участок можно продать, если подходить к вопросу грамотно и не быть сильно ограниченным во времени.
Исходя из этого, перед тем, как заказывать оценку земли нужно уточнить у нотариуса, какая именно она нужна: экспертная или нормативная.
Зачем оценивать участки
Экспертная денежная оценка земли в Украине необходима для большого количества целей. Мы рассмотрим основные, наиболее распространенные и востребованные среди физических лиц и бизнеса:
- Для суда. Достаточно распространенным явлением является раздел имущества через суд. Также часто узаконивают право собственности и оформляют право на наследство через суд. Иногда это может быть возмещение компенсации за использование такого имущества.
- Для банка. Фермерам очень часто нужны живые средства, хотя это касается и не только фермерских хозяйств. И для того, чтобы получить значительный заем от банка, нужно что-то предложить под залог. В таком случае земельный участок будет достаточно ликвидным залоговым имуществом, стоимость которого определяет эксперт.
- Для личных нужд. Вы унаследовали значительное количество активов, но не ориентируетесь в их ценности? Тогда нужно провести оценку, чтобы определиться, что с ними выгоднее сделать: продавать или, возможно, сдавать в аренду.
- Для нотариуса. Отчет оценщика понадобится и когда Вы продаете, приобретаете или получаете в наследство недвижимость. И это не прихоть нотариуса или оценочной компании, а четко установленный порядок, регламентируемый Законодательством Украины. Обратите внимание, что такой отчет отличается от всех остальных, поскольку он регистрируется в реестре ФГИУ. Перед тем, как заказывать такую услугу, уточните у исполнителя, есть ли у него доступ к такому реестру и имеет ли он право осуществлять такую регистрацию.
- Для государственных учреждений.
- Для приватизации.
- Для заключения договора об аренде.
Сколько стоит экспертная денежная оценка земли
Стоимость экспертной оценки зависит от таких основных факторов:
- площадь и целевое назначение участка;
- его местоположение;
- цель, для которой проводится оценка. Подробно о том, почему важна цель оценки земли можно прочитать здесь.
Ориентировочная стоимость работы и сроки её выполнения:
- оценка для продажи (под застройку, садоводчество, сельское хозяйство) – от 1500 грн, 1-2 дня.
- оценка для дарения, наследства (под застройку, садоводчество, сельское хозяйство) – от 1500 грн, 1-2 дня.
- участок коммерческого назначения, либо с нехарактерными для подобной недвижимости параметрами – от 2000 грн, 1-2 дня.
- изготовление документов для предъявления в суде – от 2500 грн, 1-2 дня.
Указанные стоимости актуальны для типовых объектов, имеющих небольшую площадь. Цена оценки земли может меняться от следующих показателей: площадь, местоположение, целевое назначение, цель проведения оценки.
Если, например, Вам нужна оценка земли для нотариуса (т.е. это может быть купля-продажа или дарение – для целей налогообложения), цена работы в большинстве случаев составит 1500 грн. за один объект. Часто заказчик имеет один Государственный Акт, где содержится информация о праве собственности на два земельных участка: ОСГ и жилищное строительство. В таком случае проводится определение оценочной стоимости двух объектов недвижимости, которые, скорее всего, имеют разные кадастровые номера.
Что такое кадастровый номер? Это уникальный номер, присвоенный определенному объекту, который не повторяется и имеет девятнадцать цифр разделенных двоеточиями. По такому номеру можно легко проверить достоверность всех необходимых данных и найти географическое положение на карте Украины. Для этого нужно воспользоваться Публичной кадастровой картой Украины.
Какие исходные данный нужны оценщику
Документы, которые необходимы для проведения оценки (нам необходимы обычные копии, оригиналы не нужны):
- Право собственности (государственный акт, свидетельство о праве собственности, договор продажи/дарения, решение суда и т.п.).
- Налоговый код владельца участка (кроме наследства).
- При оформлении наследства понадобятся дополнительные документы, чаще всего вытяг из реестра наследственных дел и завещание при его наличии.
При подготовке документов для предъявления в суде перечень исходных данных может быть другим.
Если документы отсутствуют или потеряны? Что делать в таком случае? Очень часто бывают случаи, когда нужно обратиться в суд с иском, а документов на имущество нет. В таком случае Вам необходимо предоставить необходимую информацию в устной форме. Детальнее уточняйте у экспертов. В результате Вам предоставят «вывод о стоимости земли», который будет иметь юридическую силу в суде или иной организации, а также в посольстве, кроме нотариальных оформлений.
Что влияет на формирование цены земли
Экспертная денежная оценка земельных участков учитывает много факторов и факторов, позволяющих более обоснованно и справедливо отразить рыночную (оценочную) стоимость. Что же влияет на её формирование? Об этом более подробно:
- Целевое назначение. Огород или пай, участок с коммерческим целевым назначением или для садоводства – это учитывается при определении стоимости. Наибольшую цену обычно имеют земли «под коммерцию» и под строительство, а самую низкую — паи (товарное сельское хозяйство).
- Географическое расположение. Недвижимость, расположенная в курортной зоне или центре мегаполиса – это всегда дорогой актив, пользующийся высоким спросом среди покупателей, в том числе арендаторов и инвесторов. Буковель, центр Львова или Киева, прибрежная полоса Одессы – места с высокими ценами на недвижимость любого типа. Другая ситуация с депрессивными населенными пунктами в области – цены постоянно уменьшаются, население уезжает, перспективы инвестиций отсутствуют. Месторасположение – это один из главных факторов. Земля в центре города Киева, например в Шевченковском районе, будет стоить больше чем в городе Бровары, даже если ее площадь будет в разы больше. Чем экономически привлекательное место нахождения имущества, тем больше будет его рыночная стоимость. Этот закон действует для оценки недвижимости всех видов.
- Рельеф. Понятно, что строить жилой дом или коммерческое здание лучше всего на ровной поверхности. И участок с уклоном, расположенный в городе Киеве, в частном секторе Шевченковского района, может иметь более низкую стоимость аналогичных объектов без уклона поверхности. Но это не всегда актуально. Вот, например, на фотографии мы видим Буковель, расположенный в горах Карпаты, в Ивано-Франковской области. Там фактор уклона вообще неважен.
- Форма. Большую ценность имеют земельные угодья правильной геометрической формы: квадрат или прямоугольник.
- Площадь. Есть два соседних участка, имеющих аналогичные параметры, только разную площадь: 10 и 25 соток. Понятно, что 25 соток будут стоить дороже, чем 10. Тут всё просто.
- Инженерные коммуникации. Наличие электроэнергии, водоснабжения, отопления и других инженерных коммуникаций, делает землю максимально ценной, особенно для строительства и коммерческой деятельности.
- Наличие подъезда. Хорошо если подъезд асфальтированный — это положительный фактор, который увеличивает привлекательность такого имущества. Но если подъезда к земельному участку нет вообще никакого, что тогда? Это достаточно важно учитывать при расчетах.
- Геометрическая форма и рельеф. Захочет кто-то строить дом на земельном участке в форме треугольника, который еще имеет склон под углом 50 градусов? Оценщик всегда учитывает эти параметры.
Если кратко, то стоимость земли определяется исходя из того, за сколько предлагаются к продаже участки, максимально похожие на оцениваемый по основным критериям: местоположение, целевое назначение, площадь.
Какой документ получает заказчик
Результатом проведения оценки любого имущества является отчет об оценке. Эта книжка, структура которой определена законодательством. Отчет содержит не только саму цифру со стоимостью участка, но и обоснование, почему получилась именно такая стоимость. В отчет вшиваются копии документов, предоставленных заказчиком и лицензии оценка. Если оценка делается для нотариуса, то отчет регистрируется в базе данных Фонда государственного имущества Украины. Обращаем внимание, что факт такой регистрации подтверждает номер отчета, указанный на его титульной странице. Без этого номера нотариус оценку не примет.
Заказчик оценки земли получает отчет об оценке земли. Иногда этот документ еще называют оценочным актом (узнать более подробно о таком документе).
Отчет об экспертной денежной оценке земли – это нечто вроде технической документации. Содержит титульную страницу, выводы, теоретическую часть и расчеты, подкрепленные разрешительными документами и лицензиями исполнителя. Должна обязательно месить подписи эксперта и печать организации, предоставлявшей такие услуги.
Если отчет будет использоваться для заключения договора купли-продажи, то обязательно должен содержать на титульной странице «номер» или «идентификатор». Это будет означать, что он зарегистрирован и может использоваться в целях нотариальных оформлений.
Целевое назначение земли
Не секрет, что земля — это государственное богатство, а также невосполнимый ресурс, поэтому ценность ее очень высока. А как измерить эту ценность? Лучший способ — это определить ее рыночную стоимость в денежном эквиваленте.
Земля бывает разного типа. Каждый участок имеет свое целевое назначение. Поэтому мы рассмотрим эти целевые назначения более подробно и прокомментируем основные различия между ними.
Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, а также для обслуживания хозяйственных зданий и сооружений. Такая земля используется для строительства индивидуальных жилых домов. На таком участке нельзя строить АЗС, торговый центр или развлекательный комплекс. Однако разрешено заниматься огородничеством и садоводством — это не запрещается Законодательством Украины.
Для ведения садоводства. Часто еще может использоваться такое название «для коллективного садоводства» или «для индивидуального садоводства». В Киевской области существует множество садовых кооперативов, где находятся такие участки. На них разрешено строить садовый дом, а также выращивать деревья, заниматься огородничеством. А чем садовый дом отличается от обычного индивидуально жилого дома? Отличие только в том, что в садовом доме нельзя прописаться (зарегистрировать место жительства). Хотя это сейчас не является большой проблемой, поскольку при желании можно довольно быстро изменить статус дома с садового на жилой.
Для ведения личного сельского хозяйства или ОСГ. Такая земля обычно имеет хорошие показатели плодородия и строить на ней здания для проживания и коммерции запрещено! Разрешается возводить подсобные сооружения, устанавливать ограждения и мелиоративные системы. Такую землю активно используют в фермерском хозяйстве — выращивают зерновые, технические, другие сельскохозяйственные культуры.
Для ведения товарного сельскохозяйственного производства — пай. Разрешается заниматься сельским хозяйством. Основное отличие между паем и обычным ОСГ в том, что «товарка» всегда расположена за пределами населенных пунктов. А ОСГ может быть обычным огородом рядом с коттеджем.
Для коммерческого использования. Такое недвижимое имущество имеет наибольшую стоимость среди других земель. Это достаточно четко видно по ценам в городе Киеве и Киевской области. Такое имущество покупают для строительства различных коммерческих помещений и зданий: автомобильные заправочные станции, развлекательные и торговые комплексы, административные и офисные центры, а также многое другое.
Есть еще другие типы функциональных назначений земли в Украине, но мы упомянули наиболее распространенные из них.
Важные вопросы от наших клиентов
- «Где вы берете информацию? Неужели из объявлений в интернете? Но ведь там можно написать что угодно!» Здесь всё просто. Мы работаем так, как требует законодательство. В методике оценки земли написано, что нужно ориентироваться на предложения по продаже. А собственно всё равно, больше ориентироваться не на что. Ведь доступа к результатам фактических сделок ни у кого нет. Да, действительно, можно написать, что угодно. Однако есть ряд правил о том, какие объявления можно использовать, а какие нет.
- «У нас там продается по-разному: кто-то выставляет дорого, а кто-то дешево. Какой предложение вы будете использовать?» Если есть два объявления о продаже практически одинаковых участков только с разной ценой, оценщик ориентируется на меньшую цену. Это связано с тем, что никто не будет переплачивать за дорогую землю, если рядом есть такая же дешевая.
- «Вы просто собираете объявления о продаже и берете среднюю величину?» Нет. Процедура несколько сложнее. Каждое объявление анализируется, ищутся отличия от оцениваемого участка, после чего все эти отличия учитываются в оценке. Кроме того, применяется так называемая поправка на торг, показывающая разницу между предложением и фактической ценой продажи.
- «Нотариус сказал, что мне нужен вытяг из нормативной оценки. Вы проводите оценку земли?» Мы проводим экспертную денежную оценку земли — определяем ее рыночную стоимость! Нормативная и экспертная оценка — это совершенно разные работы.
- «Какой срок действия такой работы?» Документ имеет срок действия 6 месяцев.
- «Можно оценить два участка одним отчетом, если они находятся рядом и принадлежат одному владельцу?» Каждый земельный участок, имеет свой отдельный кадастровый номер — это отдельная работа, которая оформляется отдельным отчетом. Стоимость услуги определяется, как за две работы.
- «Ваша компания расположена в Киеве. А можете ли Вы оценить землю в Киевской области?» Да, мы можем оценить землю в Киевской области, а также во всех районах Киева. Также есть возможность заказать документы и получить их курьерской доставкой в максимально сжатые сроки.
- «Можно у Вас заказать справку» об отсутствии строений на участке?»&nbsli;Нет, мы не выдаем таких справок — не имеем таких полномочий!
Мы будем рады ответить на Ваши вопросы, пожалуйста, звоните! Экспертная денежная оценка земли — это к нам! 🙂